Haftung des Maklers auf Schadensersatz: Wann Sie Provision zurückfordern und Ansprüche geltend machen können

Ein Makler haftet auf Schadensersatz, wenn er seine Pflichten aus dem Maklervertrag verletzt, etwa indem er Angebote verschweigt, sich nicht ausreichend um den Verkauf bemüht oder unerlaubt für beide Vertragsseiten tätig wird. Zusätzlich kann er seinen kompletten Provisionsanspruch verlieren, und seit der Maklerkostenreform 2020 kann sogar die gesamte Provisionsvereinbarung nichtig sein. Wie diese drei Ebenen zusammenspielen und was aktuelle BGH-Urteile daran ändern, erklärt dieser Beitrag.

Wofür haftet der Makler gegenüber seinem Auftraggeber?

Der Maklervertrag verpflichtet den Makler, dem Auftraggeber nachweislich Kaufinteressenten zu vermitteln und eingehende Angebote vollständig und zutreffend weiterzuleiten. Verschweigt der Makler Angebote, stellt sie unrichtig dar oder unterlässt er zumutbare Vermarktungsbemühungen, verletzt er seine vertraglichen Pflichten. In diesem Fall kann er dem Auftraggeber zum Schadensersatz in Höhe des entgangenen Gewinns verpflichtet sein, etwa der Differenz zwischen dem erzielten und dem bei pflichtgemäßem Verhalten erzielbaren Verkaufspreis.

Besonders genau prüfen Gerichte den Fall, dass der Makler die vermittelte Immobilie selbst erwirbt. Hier stellt sich regelmäßig die Frage, ob er wirklich alle zumutbaren Vermarktungsbemühungen unternommen hat, denn ein eigenes Kauf-interesse kann seinen Anreiz mindern, einen höheren Preis am Markt zu erzielen. Kauft der Makler die Immobilie zu einem Preis unter dem tatsächlichen Marktwert, kann darin eine Pflichtverletzung liegen. Der Auftraggeber kann dann wahlweise die Rückabwicklung des Kaufvertrags oder Ersatz des entgangenen Gewinns verlangen.

Wann verwirkt der Makler seinen Provisionsanspruch nach § 654 BGB?

Nach § 654 BGB ist der Anspruch des Maklers auf Provision und Aufwendungsersatz ausgeschlossen, wenn er entgegen dem Vertragsinhalt auch für die andere Vertragspartei tätig geworden ist, klassischerweise bei einer unerlaubten Doppeltätigkeit für Käufer und Verkäufer zugleich. Die Rechtsprechung erweitert diese Verwirkung über den Wortlaut hinaus auf jede schwerwiegende Verletzung der Treuepflicht, die der Makler vorsätzlich oder in einer dem Vorsatz nahekommenden, leichtfertigen Weise gegen die Interessen des Auftraggebers begangen hat.

Der Schadensersatzanspruch aus einer Pflichtverletzung besteht dabei selbstständig neben der Verwirkung der Provision nach § 654 BGB. Für den Schadensersatz genügt bereits einfache Fahrlässigkeit, während die Verwirkung eine besonders schwerwiegende, vorsatznahe Pflichtverletzung voraussetzt. Ein Auftraggeber kann deshalb unter Umständen Schadensersatz verlangen, ohne dass zugleich die strengeren Voraussetzungen der Provisionsverwirkung erfüllt sind. Diese Zweispurigkeit von Pflichtverletzung und Anspruchshöhe kennt das Haftungsrecht auch in anderen Bereichen, etwa wenn Anwalt und Patient bei einem Behandlungsfehler Schadensersatz und Schmerzensgeld getrennt prüfen müssen.

Darf der Makler gleichzeitig für Käufer und Verkäufer tätig sein?

Ja, die Doppeltätigkeit ist bei Immobilienmaklern verbreitet und grundsätzlich erlaubt, solange beide Seiten davon wissen. Das Gesetz geht seit der Provisionsreform sogar ausdrücklich von ihr aus: § 656c BGB regelt für den Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern, dass der Makler bei einer Tätigkeit für beide Parteien die Provision nur in gleicher Höhe von beiden verlangen kann. Die Erlaubnis hat aber eine klare Bedingung: Der Makler muss strikt unparteiisch bleiben und darf keine Seite bevorzugen.

Diese Neutralitätspflicht verletzt der Makler, wenn er vertrauliche Informationen der einen Seite an die andere weitergibt. Verrät er etwa dem Kaufinteressenten, dass der Verkäufer notfalls auch einen geringeren Preis akzeptieren würde, oder dem Verkäufer, dass der Interessent mehr zu zahlen bereit ist, greift er einseitig in die Vertragsverhandlung ein. Die benachteiligte Partei kann dann Schadensersatz verlangen. Zugleich verwirkt der Makler seinen Provisionsanspruch nach § 654 BGB, denn er ist dem Inhalt des Maklervertrags zuwider für die andere Seite tätig geworden. Eine bereits gezahlte Provision kann über § 812 BGB zurückgefordert werden.

Muss ich die Provision zahlen, wenn der Makler die Immobilie selbst kauft?

Erwirbt der Makler die von ihm vermittelte Immobilie selbst, muss der Auftraggeber ihm dafür grundsätzlich keine Provision zahlen. Der Provisionsanspruch setzt voraus, dass der Makler seine Vermittlungsleistung im Interesse des Auftraggebers erbringt, kauft er selbst, fehlt es an dieser interessengerechten Vermittlung. Käufer sollten dieselbe Sorgfalt auch bei der eigenen Due Diligence beim Immobilienkauf walten lassen, da beide Prüfungen denselben Erwerbsvorgang betreffen. Eine bereits gezahlte Provision kann in diesem Fall unabhängig von einem etwaigen Schadensersatzanspruch zurückgefordert werden.

Was ändert der Halbteilungsgrundsatz seit 2020 an der Maklerhaftung?

Seit dem 23. Dezember 2020 gelten für den Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern an Verbraucher die §§ 656a bis 656d BGB. Ist der Makler für beide Vertragsparteien tätig, dürfen sich Käufer und Verkäufer nach § 656c BGB nur zu jeweils gleichen Teilen zur Zahlung der Provision verpflichten, verzichtet der Makler gegenüber einer Partei auf sein Honorar, gilt dieser Verzicht auch gegenüber der anderen Partei. Ist nur eine Partei Vertragspartner des Maklers, darf die andere Partei nach § 656d BGB höchstens zur Zahlung desselben Betrags verpflichtet werden, den die vertragsschließende Partei selbst zu zahlen hat, und die Fälligkeit gegenüber der zweiten Partei setzt voraus, dass die erste Partei ihre eigene Zahlungspflicht bereits erfüllt und das nachgewiesen hat.

Der BGH hat diese Vorschriften am 6. März 2025 in zwei parallelen Entscheidungen erheblich verschärft. Im Verfahren I ZR 32/24 stellte der BGH klar, dass § 656c Abs. 1 BGB entsprechend gilt, wenn der Maklervertrag nicht direkt mit einer Kaufvertragspartei, sondern mit einem Dritten geschlossen wird, im entschiedenen Fall mit der Ehefrau des Verkäufers, weil der Schutzzweck der Norm unabhängig von der Vertragspartei-Konstellation greifen soll. Im Verfahren I ZR 138/24 entschied der BGH, dass eine Vereinbarung, nach der allein der Käufer die vollständigen Maklerkosten trägt, auch dann insgesamt nichtig ist, wenn der Verkäufer im Gegenzug den Kaufpreis um die Maklerkosten reduziert, eine solche wirtschaftliche Umgehung des Halbteilungsgrundsatzes lässt sich nicht durch eine nachträgliche hälftige Korrektur heilen.

Welche Folgen hat eine unwirksame Provisionsvereinbarung?

Verstößt eine Provisionsvereinbarung gegen den Halbteilungsgrundsatz, ist sie nach der Rechtsprechung insgesamt nichtig, eine geltungserhaltende Reduktion auf den zulässigen Teil findet nicht statt. Wer als Käufer aufgrund einer solchen unwirksamen Vereinbarung bereits Provision gezahlt hat, kann den vollen Betrag nach § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB vom Makler zurückfordern. Das gilt unabhängig davon, ob zusätzlich eine Pflichtverletzung im Sinne der Aufklärungs- oder Vermarktungspflichten vorliegt.

Was sollten Auftraggeber bei einem Verdacht auf Maklerpflichtverletzung tun?

Wer den Verdacht hat, dass der eigene Makler Angebote verschwiegen, sich unzureichend um den Verkauf bemüht oder unerlaubt für die Gegenseite gehandelt hat, sollte, wie bei den meisten Ansprüchen im Verbraucherrecht, die Kommunikation mit dem Makler und alle erhaltenen Angebote dokumentieren und die konkrete Provisionsvereinbarung auf einen möglichen Verstoß gegen den Halbteilungsgrundsatz prüfen lassen. Je nach Befund kommen Schadensersatz, die Verwirkung der Provision oder die vollständige Rückforderung einer bereits gezahlten Provision in Betracht, teils auch nebeneinander.

Rechtsstand: Juli 2026.