Due Diligence beim Immobilienkauf: Was Käufer rechtlich prüfen sollten
Due Diligence beim Immobilienkauf heißt Grundbuch, Baulastenverzeichnis, Mietverträge und Altlasten vor der Beurkundung systematisch zu prüfen. Ein BGH-Urteil hat zudem die Aufklärungspflichten der Verkäufer verschärft. So gehen Sie als Käufer vor.
Due Diligence beim Immobilienkauf bedeutet, Grundbuch, Baulastenverzeichnis, Altlastenkataster, Mietverträge und weitere Unterlagen vor der notariellen Beurkundung systematisch zu prüfen. Ein BGH-Urteil von 2023 hat zusätzlich klargestellt, dass ein Verkäufer seine Aufklärungspflicht nicht schon dadurch erfüllt, dass er Dokumente in einen Datenraum stellt. Rechtsstand: Juli 2026.
Was bedeutet Due Diligence beim Immobilienkauf konkret?
Der Begriff stammt ursprünglich aus dem gewerblichen Unternehmens- und Immobilienkauf und bezeichnet die sorgfältige Prüfung eines Kaufobjekts vor Vertragsschluss. Bei Gewerbeimmobilien und größeren Wohnanlagen ist eine mehrwöchige, oft von Fachleuten begleitete Prüfung üblich, wie sie beim Immobilienkauf insgesamt empfohlen wird. Beim privaten Hauskauf lässt sich das Prinzip in vereinfachter Form übertragen: Wer vor der Beurkundung die wichtigsten rechtlichen Unterlagen selbst durchsieht oder durch einen Anwalt prüfen lässt, erkennt Risiken, bevor sie zum teuren Problem werden.
Welche Unterlagen gehören zur rechtlichen Prüfung vor dem Kauf?
Der aktuelle Grundbuchauszug steht am Anfang jeder Prüfung. Abteilung II weist Dienstbarkeiten, Nutzungsrechte und Reallasten aus, etwa ein Wegerecht zugunsten des Nachbargrundstücks. Abteilung III enthält Grundschulden und Hypotheken, die im Regelfall vor oder bei der Kaufpreiszahlung gelöscht werden müssen. Ergänzend lohnt sich die Einsicht ins Baulastenverzeichnis der zuständigen Bauaufsichtsbehörde: Baulasten sind öffentlich-rechtliche Verpflichtungen gegenüber der Behörde, etwa eine Abstandsflächenübernahme, die im Grundbuch selbst nicht auftauchen und deshalb leicht übersehen werden. Bei Verdacht auf eine frühere gewerbliche oder industrielle Nutzung des Grundstücks gibt das Altlastenkataster der Kommune Auskunft über bekannte Bodenverunreinigungen. Bei vermieteten Immobilien kommen Mietverträge, Kautionsnachweise und Betriebskostenabrechnungen der vergangenen zwei bis drei Jahre hinzu, denn der Käufer tritt nach § 566 BGB automatisch als Vermieter in die bestehenden Mietverhältnisse ein und übernimmt damit auch offene Kautionsrückzahlungsansprüche der Mieter.
Was hat das BGH-Urteil zu Aufklärungspflichten im Datenraum geändert?
Am 15. September 2023 entschied der Bundesgerichtshof über einen Fall aus dem gewerblichen Immobilienbereich (Az. V ZR 77/22): Eine Verkäuferin hatte mehrere Gewerbeeinheiten für 1.525.000 Euro veräußert und im Kaufvertrag versichert, es stünden keine größeren Sonderumlagen bevor, abgesehen von einer Dachsanierung. Drei Tage vor der Beurkundung stellte sie ein Versammlungsprotokoll in den virtuellen Datenraum, aus dem sich geplante Sanierungsmaßnahmen von bis zu 50 Millionen Euro ergaben. Der BGH entschied, dass die bloße Einstellung von Dokumenten in einen Datenraum die Aufklärungspflicht nur dann erfüllt, wenn der Verkäufer aufgrund der Umstände berechtigt erwarten durfte, dass der Käufer die Information dort tatsächlich zur Kenntnis nimmt. Bei einem erst kurz vor Vertragsschluss eingestellten Dokument, das für den Käufer wirtschaftlich erheblich ist und nicht offensichtlich hervorgehoben wird, reicht das nicht aus. Auch wenn der entschiedene Fall den gewerblichen Bereich betraf, lässt sich der Grundgedanke auf den privaten Hauskauf übertragen, der seinerseits zwingend über die notarielle Beurkundungspflicht beim Grundstückskauf läuft.: Wer als Verkäufer wichtige Informationen erst spät oder versteckt in einer E-Mail-Anlage oder einem Datenraum bereitstellt, kann sich nicht automatisch darauf berufen, aufgeklärt zu haben.
Wann verschweigt ein Verkäufer einen Mangel arglistig?
Eine allgemeine Pflicht, jeden Mangel ungefragt zu offenbaren, besteht beim Verkauf einer gebrauchten Immobilie nicht. Eine Offenbarungspflicht entsteht aber, wenn der Käufer konkret nachfragt, wenn der Verkäufer freiwillig Auskunft gibt, oder wenn ein Umstand den Vertragszweck des Käufers vereiteln würde und deshalb für die Kaufentscheidung erkennbar wesentlich ist, auch ohne ausdrückliche Nachfrage. Verschweigt der Verkäufer einen ihm positiv bekannten Mangel in einer dieser Situationen, liegt Arglist im Sinne von § 444 BGB vor. Welche konkreten Ansprüche Käufer bei solchen versteckten Mängeln beim Hauskauf haben, wird im entsprechenden Beitrag vertieft. Die Folge: Ein im Kaufvertrag vereinbarter Ausschluss der Gewährleistung greift dann nicht, der Verkäufer kann sich auf ihn nicht berufen. Für den Käufer bedeutet das in der Praxis eine anspruchsvolle Beweislast, denn bloße Fahrlässigkeit oder Vergesslichkeit des Verkäufers reichen nicht aus, nachzuweisen ist die positive Kenntnis vom Mangel. Bestreitet der Verkäufer die Kenntnis, kann ihn nach der BGH-Rechtsprechung eine sekundäre Darlegungslast treffen: Legt der Käufer konkrete Anhaltspunkte für eine Täuschung dar, muss der Verkäufer im Gegenzug erklären, wie er den Käufer ordnungsgemäß informiert hat oder weshalb er selbst keine Kenntnis hatte.
Häufig gestellte Fragen zur Due Diligence beim Immobilienkauf
Für eine individuelle Prüfung Ihres Kaufvorhabens erreichen Sie unsere Kanzlei unter 04202 / 6 38 37 0 oder per E-Mail an info@rechtsanwaltkaufmann.de.
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Die Informationen in diesem Artikel dienen allgemeinen Informationszwecken und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall.
Fragen & Antworten
Was prüft man bei einer Due Diligence im privaten Immobilienkauf?
Im Kern den aktuellen Grundbuchauszug (insbesondere Abteilung II und III), das Baulastenverzeichnis, bei Verdachtsmomenten das Altlastenkataster sowie bei vermieteten Objekten die bestehenden Mietverträge, Kautionsnachweise und Betriebskostenabrechnungen der letzten Jahre.
Reicht es, wenn der Verkäufer Unterlagen in einen Datenraum stellt, um seine Aufklärungspflicht zu erfüllen?
Nicht immer. Nach dem BGH-Urteil vom 15. September 2023 (V ZR 77/22) genügt die bloße Bereitstellung nur, wenn der Verkäufer berechtigt erwarten darf, dass der Käufer die Information dort tatsächlich wahrnimmt, etwa weil ausreichend Zeit zur Prüfung bestand und das Dokument nicht kurzfristig eingestellt wurde.
Kann sich ein Verkäufer bei arglistig verschwiegenen Mängeln auf einen Gewährleistungsausschluss berufen?
Nein. Nach § 444 BGB kann sich der Verkäufer nicht auf einen vereinbarten Gewährleistungsausschluss berufen, wenn er den Mangel arglistig verschwiegen hat. Der Käufer muss dafür die positive Kenntnis des Verkäufers vom Mangel nachweisen.
Was passiert mit bestehenden Mietverträgen beim Immobilienkauf?
Der Käufer tritt nach § 566 BGB kraft Gesetzes als neuer Vermieter in die bestehenden Mietverhältnisse ein, Kauf bricht Miete nicht. Er übernimmt damit auch Verpflichtungen wie die Rückzahlung von Mietkautionen.
Hinweis: Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen rechtlichen Information und stellt keine Rechtsberatung im Einzelfall dar. Für die Beurteilung Ihrer konkreten Situation wenden Sie sich bitte direkt an Rechtsanwalt Hermann Kaufmann. Die Inanspruchnahme von Rechtsdienstleistungen setzt ein individuelles Mandatsverhältnis voraus (§ 43b BRAO).
