Untervermietung an Airbnb: Wann Sie eine Zustimmung des Vermieters brauchen und wann nicht
Mieter haben nach § 553 BGB grundsätzlich einen Anspruch auf Erlaubnis zur Untervermietung, auch bei einer Einzimmerwohnung. Bei Airbnb und anderer Kurzzeitvermietung gilt das aber nur eingeschränkt: Der BGH hat die gewinnorientierte Untervermietung 2026 deutlich begrenzt, dazu kommt das städtische Zweckentfremdungsrecht.
Wer seine Mietwohnung ganz oder teilweise über Airbnb an Feriengäste vermieten will, braucht dafür grundsätzlich die Erlaubnis des Vermieters, eine von vielen Fragen im Themenfeld Mietrecht., und die lässt sich bei reiner Gewinnvermietung seit einem BGH-Urteil vom Januar 2026 kaum noch erzwingen. Was Mieter zum Anspruch auf Untervermietung, zum Kündigungsrisiko bei Airbnb und zum städtischen Zweckentfremdungsrecht wissen müssen, zeigt dieser Beitrag.
Wann kann ich als Mieter eine Erlaubnis zur Untervermietung verlangen?
Nach § 553 Abs. 1 BGB kann ein Mieter vom Vermieter die Erlaubnis verlangen, einen Teil der Wohnung einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, wenn nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse daran entsteht. Klassische Fälle sind ein längerer Auslandsaufenthalt aus beruflichen Gründen, das Zusammenziehen mit einem Partner oder finanzielle Engpässe, bei denen die Untervermietung hilft, die vertraute Wohnung zu behalten. Der Vermieter darf die Erlaubnis nach § 553 Abs. 2 BGB von einer angemessenen Mieterhöhung abhängig machen, verweigern kann er sie nur bei einem wichtigen Grund in der Person des Untermieters oder wenn die Wohnung dadurch übermäßig belegt würde.
Der BGH hat am 13. September 2023 (Az. VIII ZR 109/22) klargestellt, dass dieser Anspruch auch bei einer Einzimmerwohnung besteht. Ein Berliner Mieter hatte wegen eines mehrmonatigen Auslandsaufenthalts um Erlaubnis zur Untervermietung eines Teils seiner Einzimmerwohnung gebeten, sein Vermieter lehnte ab. Der BGH entschied, § 553 Abs. 1 BGB stelle weder quantitative noch qualitative Anforderungen an den beim Mieter verbleibenden Wohnungsteil, entscheidend sei allein, dass der Mieter den Gewahrsam an der Wohnung nicht vollständig aufgibt. Im entschiedenen Fall reichte es aus, dass der Mieter persönliche Gegenstände zurückließ und einen Wohnungsschlüssel behielt.
Was hat der BGH 2026 zur gewinnorientierten Untervermietung entschieden?
Am 28. Januar 2026 hat der BGH (Az. VIII ZR 228/23) den Anspruch auf Untervermietung deutlich eingeschränkt. In dem Fall hatte eine Mieterin ihre Berliner Zweizimmerwohnung, für die sie 460 Euro Nettokaltmiete zahlte, ohne Erlaubnis für insgesamt 1.100 Euro monatlich an zwei Untermieter weitervermietet, mehr als das Doppelte der eigenen Miete. Die Vermieterin kündigte daraufhin ordentlich.
Der BGH stellte klar, dass ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung nicht besteht, wenn der Mieter dadurch einen Gewinn erzielt, der über die Deckung seiner eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausgeht. Die Untervermietung soll dem Mieter ermöglichen, seine Wohnung bei einer Veränderung der Lebensumstände zu behalten, sie soll ihm nach der Entscheidung des Gerichts aber keine Gelegenheit zur Einkommenserzielung verschaffen. Erzielt der Mieter mehr, als er selbst an Miete und Nebenkosten aufwendet, entfällt der Anspruch auf Erlaubnis, und die gewinnorientierte Untervermietung wird zum Kündigungsgrund für den Vermieter nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB.
Was bedeutet das konkret für die Untervermietung an Airbnb-Gäste?
Kurzzeitvermietung über Airbnb und ähnliche Plattformen ist in aller Regel deutlich profitabler als eine reguläre, dauerhafte Untervermietung zu vergleichbaren Konditionen, allein schon wegen der pro Nacht abgerechneten Preise. Damit fällt die klassische Airbnb-Vermietung typischerweise genau in die Fallgruppe, die der BGH im Januar 2026 vom Schutz des § 553 BGB ausgenommen hat. Ein Mieter, der seine Wohnung ohne Erlaubnis dauerhaft oder wiederkehrend über Airbnb vermietet und dabei spürbar mehr einnimmt, als er selbst an Miete zahlt, kann sich regelmäßig nicht mehr auf ein berechtigtes Interesse berufen.
Anders liegt der Fall, wenn ein Mieter während eines eigenen, zeitlich begrenzten Auslandsaufenthalts die Wohnung kurzzeitig weitervermietet, um die eigenen Fixkosten zu decken, und dabei keinen wesentlichen Überschuss erzielt. Hier bleibt der Anspruch auf Erlaubnis grundsätzlich bestehen, die Untervermietung sollte aber vorab schriftlich beim Vermieter angefragt und möglichst konkret begründet werden, inklusive Zeitraum und der Höhe der weitergegebenen Miete.
Welche Rolle spielt das Zweckentfremdungsrecht der Städte?
Unabhängig vom Mietvertrag und vom Verhältnis zum Vermieter greift in vielen deutschen Großstädten zusätzlich das öffentlich-rechtliche Zweckentfremdungsrecht. Es soll verhindern, dass regulärer Wohnraum dauerhaft dem Wohnungsmarkt entzogen und stattdessen touristisch genutzt wird. Wer eine Wohnung regelmäßig oder gewerblich über Airbnb vermietet, braucht in vielen Städten unabhängig von der mietrechtlichen Erlaubnis eine eigene Genehmigung der Wohnungsbehörde.
Die konkreten Grenzen unterscheiden sich von Stadt zu Stadt. München zählt zu den strengsten Kommunen und lässt eine genehmigungsfreie Kurzzeitvermietung der gesamten Wohnung nur in sehr engem Umfang zu, in Hamburg und Frankfurt am Main ist eine Vermietung ohne Genehmigung derzeit bis zu acht Wochen im Jahr möglich, darüber hinaus ist eine Zweckentfremdungsgenehmigung erforderlich. Verstöße können mit Bußgeldern geahndet werden, die in besonders schweren Fällen mehrere hunderttausend Euro erreichen können. Zusätzlich verlangt die EU-Kurzzeitvermietungsverordnung ab dem 20. Mai 2026 eine Registrierungsnummer für jedes Kurzzeitvermietungsangebot, sichtbar im jeweiligen Airbnb-Inserat.
Was sollten Mieter vor einer Airbnb-Untervermietung prüfen?
Wer seine Wohnung über Airbnb vermieten möchte, sollte vorab drei Dinge klären: erstens, ob der Mietvertrag die Untervermietung ausdrücklich regelt oder ausschließt, zweitens, ob ein tatsächliches berechtigtes Interesse besteht und die Untervermietung nicht über die Deckung der eigenen Wohnkosten hinausgeht, und drittens, ob die zuständige Stadt für die geplante Nutzung eine Zweckentfremdungsgenehmigung verlangt. Eine schriftliche Anfrage beim Vermieter mit klaren Angaben zu Zeitraum, Umfang und Mietbetrag schafft Klarheit und schützt vor dem Risiko einer Kündigung wegen unerlaubter Untervermietung.
Vertiefung zu angrenzenden Fragen bieten Balkonkraftwerk in der Mietwohnung: Anspruch, Grenzen und Förderung und Eigenbedarfskündigung: Rechte von Mietern und Vermietern. Rechtsstand: Juli 2026.
Fragen & Antworten
Brauche ich für die Untervermietung meiner Wohnung an Airbnb-Gäste die Zustimmung meines Vermieters?
Ja. Jede Untervermietung, auch über Airbnb, braucht grundsätzlich die Erlaubnis des Vermieters. Ein Anspruch auf diese Erlaubnis besteht nach § 553 BGB nur, wenn ein berechtigtes Interesse vorliegt und die Untervermietung nicht in erster Linie der Gewinnerzielung dient.
Kann ich als Mieter einer Einzimmerwohnung überhaupt untervermieten?
Ja. Der BGH hat am 13.9.2023 (VIII ZR 109/22) entschieden, dass § 553 BGB keine Mindestgröße für den beim Mieter verbleibenden Wohnungsteil verlangt. Entscheidend ist, dass der Mieter den Gewahrsam an der Wohnung nicht vollständig aufgibt, etwa durch zurückgelassene persönliche Gegenstände und einen eigenen Schlüssel.
Was hat der BGH 2026 zur gewinnorientierten Untervermietung entschieden?
Der BGH hat am 28.1.2026 (VIII ZR 228/23) entschieden, dass kein berechtigtes Interesse an der Untervermietung besteht, wenn der Mieter dadurch mehr einnimmt, als er selbst an Miete und Nebenkosten aufwendet. Reine Gewinnerzielung reicht seither nicht mehr als Untervermietungsgrund aus.
Welches Kündigungsrisiko besteht bei unerlaubter Airbnb-Vermietung?
Eine unerlaubte, gewinnorientierte Untervermietung ist ein Kündigungsgrund nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB (ordentliche Kündigung wegen schuldhafter Pflichtverletzung). Wird die Untervermietung nach einer Abmahnung fortgesetzt, kommt zusätzlich eine fristlose Kündigung in Betracht.
Reicht die Zustimmung des Vermieters für eine legale Airbnb-Vermietung aus?
Nein. Zusätzlich zur mietrechtlichen Erlaubnis verlangen viele Städte für die Kurzzeitvermietung eine eigene Zweckentfremdungsgenehmigung. Diese öffentlich-rechtliche Pflicht besteht unabhängig vom Mietverhältnis, ein Verstoß kann mit Bußgeldern geahndet werden.
Hinweis: Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen rechtlichen Information und stellt keine Rechtsberatung im Einzelfall dar. Für die Beurteilung Ihrer konkreten Situation wenden Sie sich bitte direkt an Rechtsanwalt Hermann Kaufmann. Die Inanspruchnahme von Rechtsdienstleistungen setzt ein individuelles Mandatsverhältnis voraus (§ 43b BRAO).
