E-Auto-Ladestation in der Mietwohnung: Haben Mieter einen Anspruch?

Ja: Seit dem 1. Dezember 2020 haben Mieter nach § 554 Abs. 1 BGB einen gesetzlichen Anspruch darauf, dass der Vermieter den Einbau einer Ladestation für ihr Elektro- oder Hybridfahrzeug erlaubt. Der Anspruch entfällt nur, wenn die bauliche Veränderung dem Vermieter auch unter Berücksichtigung der Mieterinteressen nicht zugemutet werden kann, etwa bei einer technisch überlasteten Hauselektrik. Einbau und Betrieb bezahlt der Mieter selbst. Rechtsstand: Juli 2026.

Welchen Anspruch haben Mieter auf eine Ladestation nach § 554 BGB?

Der Anspruch ergibt sich aus § 554 Abs. 1 Satz 1 BGB. Danach kann der Mieter verlangen, dass ihm der Vermieter bauliche Veränderungen der Mietsache erlaubt, die dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge dienen. Die Vorschrift wurde durch das Gesetz zur Förderung der Elektromobilität und weiterer Änderungen des Wohnungseigentumsgesetzes im September 2020 eingeführt und gilt seit dem 1. Dezember 2020.

Zu den elektrisch betriebenen Fahrzeugen zählen nach § 2 des Elektromobilitätsgesetzes reine Batterieelektrofahrzeuge, von außen aufladbare Hybridelektrofahrzeuge und Brennstoffzellenfahrzeuge, ähnlich privilegiert wie ein Balkonkraftwerk in der Mietwohnung nach demselben § 554 BGB-Katalog. Ein Plug-in-Hybrid zählt dabei nur dann als Elektrofahrzeug im Sinne des Gesetzes, wenn er höchstens 50 Gramm CO2 je Kilometer ausstößt oder mindestens 40 Kilometer rein elektrisch fahren kann.

Der Anspruch besteht unabhängig davon, ob der Stellplatz zur Wohnung gehört oder separat angemietet wurde, solange er Teil des gemieteten Objekts ist. Eine zum Nachteil des Mieters abweichende vertragliche Vereinbarung ist nach § 554 Abs. 2 BGB unwirksam, der Anspruch lässt sich also nicht formularmäßig ausschließen.

Wann darf der Vermieter die Ladestation ablehnen?

Der Anspruch entfällt nach § 554 Abs. 1 Satz 2 BGB, wenn die bauliche Veränderung dem Vermieter auch unter Würdigung der Interessen des Mieters nicht zugemutet werden kann. Ob das der Fall ist, entscheidet sich im Einzelfall.

Ein anerkannter Grund für Unzumutbarkeit ist eine veraltete oder nicht ausreichend dimensionierte Hauselektrik, die selbst eine einzelne Wallbox nicht sicher versorgen könnte, ohne dass zuvor eine aufwendige Sanierung des gesamten Hausanschlusses erfolgt. Auch bei größeren Wohnanlagen mit vielen Stellplätzen an wenigen Hausanschlüssen kann die Gefahr einer Netzüberlastung eine Rolle spielen, wenn mehrere Mieter gleichzeitig eine eigene Ladestation beantragen und keine gemeinsame Lösung existiert.

Reine ästhetische Vorbehalte oder der pauschale Verweis auf zukünftigen Verwaltungsaufwand reichen dagegen in aller Regel nicht aus, um den Anspruch abzuwehren. Die Zumutbarkeitsschwelle liegt in der Praxis vergleichsweise hoch.

Darf der Mieter die Fachfirma für den Einbau selbst wählen?

Diese Frage war lange umstritten und ist inzwischen höchstrichterlich zugunsten der Mieter geklärt. Das Amtsgericht München hatte am 1. September 2021 (Az. 416 C 6002/21) noch entschieden, dass eine Vermieterin dem Mieter zwar die Installation grundsätzlich erlauben, aber selbst bestimmen darf, welche Firma sie durchführt. Das Gericht begründete das mit dem Interesse der Vermieterin, bei rund 200 Tiefgaragenstellplätzen und nur zwei Hausanschlüssen eine einheitliche, koordinierte Lösung zu ermöglichen.

Auf die Berufung der Mieter hob das Landgericht München I diese Entscheidung mit Urteil vom 23. Juni 2022 (Az. 31 S 12015/21) auf. Nach Auffassung der Berufungsinstanz umfasst der Anspruch aus § 554 Abs. 1 BGB, der in erster Linie dem Interesse des Mieters dient, auch das Recht, eine geeignete Fachfirma selbst auszuwählen und die konkrete technische Ausgestaltung des Anschlusses zu bestimmen. Seit diesem Urteil gilt: Der Vermieter kann dem Mieter keine bestimmte Firma vorschreiben, solange die gewählte Fachfirma fachgerecht arbeitet und die Anlage den geltenden technischen Vorschriften entspricht.

Was gilt bei einer vermieteten Eigentumswohnung?

Wird eine Eigentumswohnung vermietet, kommt eine zweite Genehmigungsebene hinzu. Der Vermieter ist in diesem Fall selbst nur Wohnungseigentümer und darf ohne Zustimmung der übrigen Eigentümer keine baulichen Veränderungen am Gemeinschaftseigentum vornehmen, etwa am gemeinsamen Kabelkanal oder an der Zuleitung durch die Tiefgarage.

Nach § 20 Abs. 2 Nr. 2 WEG kann zwar auch jeder einzelne Wohnungseigentümer von der Gemeinschaft angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge dienen. Der vermietende Eigentümer steht damit in einer Art Sandwich-Position: Er muss dem Mieter gegenüber die Erlaubnis aus § 554 BGB erteilen, braucht für die tatsächliche Umsetzung am Gemeinschaftseigentum aber selbst einen Gestattungsbeschluss der Eigentümerversammlung.

Daraus folgt für die Praxis eine klare Reihenfolge: Der Mieter richtet seinen Antrag an den Vermieter, der Vermieter muss den Wunsch in die Eigentümerversammlung einbringen und auf einen Beschluss hinwirken. Die Eigentümergemeinschaft kann die Maßnahme als solche seit der WEG-Reform vom 1. Dezember 2020 nicht mehr grundsätzlich verweigern, sondern nur noch über die Art und Weise der Durchführung entscheiden. Bleibt der Vermieter untätig oder unternimmt er keine ernsthaften Schritte, um einen Beschluss herbeizuführen, kann er sich dem Mieter gegenüber wegen Verletzung seiner mietvertraglichen Pflichten schadensersatzpflichtig machen.

Wer trägt die Kosten für Einbau und Betrieb?

Macht der Mieter seinen Anspruch aus § 554 BGB geltend, trägt er grundsätzlich auch die Kosten der Installation sowie das laufende Betriebsrisiko, solange mit dem Vermieter nichts anderes vereinbart wurde. Das umfasst neben der eigentlichen Wallbox auch notwendige Anpassungen der Elektroinstallation und gegebenenfalls einen separaten Stromzähler.

Der Vermieter kann sich nach § 554 Abs. 1 Satz 3 BGB in Verbindung mit § 551 Abs. 3 BGB zur Absicherung eine zusätzliche Sicherheitsleistung versprechen lassen, etwa für den Fall, dass die Anlage bei Vertragsende zurückgebaut werden muss und der Mieter dieser Pflicht nicht nachkommt. Ob und in welcher Höhe eine solche Sicherheit verlangt werden kann, richtet sich nach dem Einzelfall und den voraussichtlichen Rückbaukosten.

Beim Auszug ist regelmäßig zu klären, ob die Ladestation zurückgebaut oder gegen eine Ausgleichszahlung im Objekt verbleibt. Fehlt eine ausdrückliche Vereinbarung, kann der Vermieter grundsätzlich den ursprünglichen Zustand verlangen, üblicherweise wird das aber vorab vertraglich geregelt, um Streit beim Auszug zu vermeiden.

Welche technischen und formalen Schritte sind vor dem Einbau nötig?

Unabhängig von der zivilrechtlichen Erlaubnis müssen bestimmte Ladeeinrichtungen beim örtlichen Netzbetreiber angemeldet werden. Nach § 19 Abs. 2 der Niederspannungsanschlussverordnung (NAV) ist jede Ladeeinrichtung für Elektrofahrzeuge vor ihrer ersten Inbetriebnahme dem Netzbetreiber zu melden. Überschreitet die Summen-Bemessungsleistung der Ladeeinrichtungen an einer elektrischen Anlage 12 Kilovoltampere, ist die Inbetriebnahme zusätzlich von der vorherigen Zustimmung des Netzbetreibers abhängig (§ 19 Abs. 2 Satz 2 NAV). Der Netzbetreiber muss sich innerhalb von zwei Monaten äußern und eine Ablehnung begründen.

Eine haushaltsübliche 11-kW-Wallbox liegt in der Regel unterhalb dieser Genehmigungsschwelle und ist damit lediglich meldepflichtig, nicht genehmigungspflichtig. Bei mehreren geplanten Ladepunkten am selben Hausanschluss oder bei höherer Ladeleistung kann die Schwelle jedoch überschritten werden, insbesondere in Mehrfamilienhäusern.

Wann greift das GEIG bei größeren Sanierungen?

Neben dem individuellen Mieteranspruch aus § 554 BGB regelt das Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetz (GEIG) Mindestanforderungen an die Lade- und Leitungsinfrastruktur bei bestimmten Neubauten und größeren Renovierungen von Gebäuden mit mehreren Stellplätzen. Das GEIG richtet sich in erster Linie an Bauherren und Eigentümer größerer Objekte, nicht an den einzelnen Wohnraummieter, kann aber mittelbar relevant werden, wenn eine ohnehin geplante größere Sanierung des Gebäudes ansteht.

Die EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) verlangt eine Anpassung des GEIG bis Ende Mai 2026, ein entsprechender Novellierungsentwurf wurde im Mai 2026 vom Bundeskabinett beschlossen und befand sich zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Beitrags noch im laufenden Gesetzgebungsverfahren. [unverifiziert, prüfen: Stand des Gesetzgebungsverfahrens zur GEIG-Novelle zeitnah vor Veröffentlichung erneut prüfen, da sich der Text bis zum Inkrafttreten noch ändern kann.]

Gibt es 2026 noch eine staatliche Förderung für private Ladestationen?

Die frühere KfW-Förderung für private Ladestationen (bekannt als KfW 440 sowie die Anschlussprogramme 441 und 442) ist ersatzlos eingestellt, eine bundesweite Neuauflage für einzelne Eigenheime oder Mietwohnungen gibt es derzeit nicht. Wer heute plant, eine Ladestation einzubauen, sollte sich stattdessen bei Landesförderprogrammen und beim örtlichen Stadtwerk erkundigen, da einzelne Bundesländer eigene Zuschüsse anbieten, insbesondere für Ladepunkte in Mehrparteienhäusern und Wohnungseigentümergemeinschaften. Die konkreten Programme, Fördersummen und Voraussetzungen ändern sich häufig, eine aktuelle Prüfung vor Antragstellung ist daher in jedem Fall sinnvoll.

Wer sich unabhängig von der Ladestation grundsätzlich über eine energetische Sanierung der eigenen Immobilie und deren Finanzierung informieren möchte, findet ergänzende Hinweise in den Beiträgen KfW-Kredit für den Neubau und Antrag auf KfW-Förderung.

Was tun bei einer Ablehnung durch den Vermieter?

Lehnt der Vermieter den Einbau ohne nachvollziehbaren Grund ab oder reagiert er gar nicht auf die Anfrage, kann der Mieter seinen Anspruch aus § 554 BGB gerichtlich durchsetzen. In der Praxis empfiehlt sich zunächst ein schriftlicher Antrag mit einer angemessenen Frist zur Stellungnahme, der bereits ein konkretes technisches Konzept und die vorgesehene Fachfirma benennt. Das nimmt dem Vermieter die Möglichkeit, den Antrag mit dem Argument mangelnder Konkretisierung abzulehnen, und dokumentiert zugleich den Zeitpunkt der Anfrage für einen möglichen späteren Rechtsstreit.

Einen Überblick über verwandte Beiträge gibt die Themenseite Mietrecht.

Häufige Fragen zur Ladestation in der Mietwohnung

Haben Mieter grundsätzlich einen Anspruch auf eine Ladestation? Ja, seit dem 1. Dezember 2020 nach § 554 Abs. 1 BGB, sofern die bauliche Veränderung dem Vermieter zumutbar ist.

Darf der Vermieter die Ladestation ganz verbieten? Nur, wenn die bauliche Veränderung ihm auch unter Würdigung der Mieterinteressen nicht zugemutet werden kann, etwa bei einer nachweislich überlasteten Hauselektrik.

Darf ich als Mieter die Fachfirma selbst aussuchen? Ja. Nach dem Urteil des LG München I vom 23.6.2022 (31 S 12015/21) umfasst der Anspruch aus § 554 BGB auch das Recht, die ausführende Firma selbst zu wählen.

Was ändert sich, wenn ich eine Eigentumswohnung gemietet habe? Der Vermieter braucht dann zusätzlich einen Gestattungsbeschluss der Eigentümergemeinschaft nach § 20 Abs. 2 Nr. 2 WEG und muss diesen für den Mieter aktiv einholen.

Wer zahlt den Einbau der Ladestation? Grundsätzlich der Mieter, der den Anspruch geltend macht, einschließlich der laufenden Betriebskosten, sofern nichts anderes vereinbart wurde.

Gibt es noch eine KfW-Förderung für die private Wallbox? Nein, die frühere KfW-Förderung ist eingestellt. Aktuelle Zuschüsse gibt es nur noch über einzelne Bundesländer und Kommunen.

Haben Sie noch Fragen zur Ladestation in Ihrer Mietwohnung?

Wenn Ihr Vermieter den Einbau einer Ladestation ablehnt oder sich weigert, eine Gestattung bei der Eigentümergemeinschaft einzuholen, unterstützen wir Sie dabei, Ihren Anspruch durchzusetzen. Rufen Sie uns unter 04202 / 6 38 37 0 an oder schreiben Sie eine E-Mail an info@rechtsanwaltkaufmann.de.

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