Eigenbedarfskündigung: Rechte von Mietern und Vermietern

Eine Eigenbedarfskündigung ist wirksam, wenn der Vermieter die Wohnung tatsächlich für sich, für Familienangehörige oder für Angehörige seines Haushalts benötigt und diesen Grund im Kündigungsschreiben konkret nennt (§ 573 Abs. 2 Nr. 2, Abs. 3 BGB). Nicht jeder Verwandte zählt dabei zum begünstigten Personenkreis, der BGH grenzt seit 2024 klar ab, wer dazugehört und wer nicht. Rechtsstand: Juli 2026.

Was bedeutet Eigenbedarf rechtlich genau?

Nach § 573 Abs. 1 BGB kann ein Vermieter ein unbefristetes Wohnraummietverhältnis nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung hat. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nennt als Regelbeispiel dafür den Eigenbedarf: Der Vermieter benötigt die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts.

Davon zu unterscheiden ist die Kündigung wegen Verwertungsinteresses nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB. Diese greift nur, wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert wird und dadurch erhebliche Nachteile erleidet, etwa bei einem unwirtschaftlich gewordenen Gebäude, das abgerissen oder grundlegend saniert werden muss. Der bloße Wunsch, eine Wohnung gewinnbringender zu verkaufen oder neu zu vermieten, reicht dafür ausdrücklich nicht aus, das Gesetz schließt eine Kündigung allein wegen höherer erzielbarer Mieteinnahmen durch Umwandlung in Wohnungseigentum sogar ausdrücklich aus.

Wer zählt zum begünstigten Personenkreis?

Zum Kreis der Familienangehörigen zählen unstreitig Ehepartner, eingetragene Lebenspartner, Kinder, Eltern, Geschwister und weitere nahe Verwandte. Der BGH hat bereits mit Urteil vom 27. Januar 2010 (Az. VIII ZR 159/09) entschieden, dass auch Neffen und Nichten grundsätzlich zum begünstigten Personenkreis gehören können, wenn eine besondere persönliche Nähe besteht.

Mit Urteil vom 10. Juli 2024 (Az. VIII ZR 276/23) hat der BGH die Grenze für entferntere Verwandte klar gezogen. In dem Fall hatte eine aus zwei Cousins bestehende Gesellschaft bürgerlichen Rechts eine vermietete Wohnung erworben und wegen Eigenbedarfs eines der Gesellschafter gekündigt. Die Mieter beriefen sich auf die zehnjährige Kündigungssperrfrist bei Wohnungserwerb nach § 577a Abs. 1a BGB, von der nur Erwerber ausgenommen sind, die derselben Familie angehören. Der BGH stellte klar: Als Familienangehörige im Sinne dieser Vorschrift und ebenso im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB gelten ausschließlich Personen, denen ein Zeugnisverweigerungsrecht aus persönlichen Gründen nach § 383 der Zivilprozessordnung oder § 52 der Strafprozessordnung zusteht. Cousins und Cousinen sind Verwandte vierten Grades und fallen nicht darunter, unabhängig davon, wie eng die tatsächliche persönliche Bindung ist. Die zehnjährige Kündigungssperre griff im Streitfall deshalb trotzdem.

Was muss im Kündigungsschreiben stehen?

Nach § 573 Abs. 3 BGB sind die Gründe für das berechtigte Interesse im Kündigungsschreiben anzugeben. Bei einer Eigenbedarfskündigung bedeutet das konkret: Der Vermieter muss die Person benennen, für die die Wohnung benötigt wird, das Verwandtschafts- oder Näheverhältnis darlegen und den Grund für den Bedarf nachvollziehbar erläutern, etwa einen Jobwechsel, eine Familiengründung oder den Auszug aus der bisherigen Wohnung.

Pauschale Formulierungen ohne greifbaren Anlass genügen den gesetzlichen Anforderungen nicht. Das Amtsgericht Hamburg hat mit Urteil vom 14. Februar 2025 (Az. 49 C 86/24) eine Kündigung als unzulässige Vorratskündigung eingestuft, weil zum Zeitpunkt der Kündigung noch kein konkreter Nutzungswille bestand: Die 20-jährige Tochter der Gesellschafter sollte zum 1. April 2024 ein Medizinstudium beginnen, hatte die Wohnung aber nie besichtigt und wusste weder über die zu erwartenden Mietkosten noch über nötige Umbauarbeiten Bescheid. Solche Indizien sprechen nach ständiger Rechtsprechung für eine bloß vage Absicht statt eines ernsthaften, im Kündigungszeitpunkt bereits gefassten Bedarfs.

Nachträglich, also nach Zugang des Kündigungsschreibens entstandene Gründe können nach § 573 Abs. 3 Satz 2 BGB nur berücksichtigt werden, wenn sie später mitgeteilt werden, sie ersetzen aber keinen von Anfang an unzureichend begründeten Kündigungsgrund.

Welche Kündigungsfrist gilt bei Eigenbedarf?

Die Kündigungsfrist richtet sich nach § 573c Abs. 1 BGB und ist von der Wohndauer des Mieters abhängig. Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig, das entspricht einer Grundfrist von drei Monaten. Diese Frist verlängert sich für den Vermieter automatisch: nach einer Wohndauer von mehr als fünf Jahren um drei weitere Monate auf insgesamt sechs Monate, nach mehr als acht Jahren um weitere drei Monate auf insgesamt neun Monate.

| Wohndauer des Mieters | Kündigungsfrist für den Vermieter |
| --- | --- |
| bis 5 Jahre | 3 Monate |
| mehr als 5 Jahre | 6 Monate |
| mehr als 8 Jahre | 9 Monate |

Diese Staffelung gilt unverändert und losgelöst vom konkreten Kündigungsgrund, sie ist keine neue oder auf Eigenbedarf beschränkte Regelung, sondern die allgemeine gesetzliche Kündigungsfrist bei Wohnraum. Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist nach § 573c Abs. 4 BGB unwirksam.

Was gilt bei einer in Eigentumswohnungen umgewandelten Mietwohnung?

Wird eine vermietete Wohnung während des laufenden Mietverhältnisses in Wohnungseigentum umgewandelt und anschließend veräußert, greift zusätzlich die Kündigungssperrfrist des § 577a BGB. Der neue Eigentümer kann sich auf ein berechtigtes Interesse wegen Eigenbedarfs oder Verwertung frühestens drei Jahre nach der Veräußerung berufen.

Die Bundesländer dürfen diese Frist per Rechtsverordnung für Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt auf bis zu zehn Jahre verlängern (§ 577a Abs. 2 BGB). Von dieser Ermächtigung haben unter anderem Berlin und Hamburg Gebrauch gemacht, dort gilt in weiten Teilen des Stadtgebiets die zehnjährige Sperrfrist. Ob und in welcher Länge eine Sperrfrist am konkreten Ort gilt, richtet sich nach der jeweiligen Landesverordnung und sollte vor einer Kündigung geprüft werden, da sich die ausgewiesenen Gebiete ändern können.

Muss der Vermieter eine Alternativwohnung anbieten?

Hat der Vermieter im selben Haus oder in derselben Wohnanlage eine vergleichbare Wohnung frei, die während der Kündigungsfrist verfügbar wird, muss er sie dem gekündigten Mieter aus vertraglicher Rücksichtnahmepflicht anbieten. Diese sogenannte Anbietpflicht ist räumlich auf dasselbe Gebäude oder denselben Gebäudekomplex und zeitlich auf den Ablauf der Kündigungsfrist begrenzt.

Wichtig für die Rechtsfolge: Der BGH hat mit Urteil vom 14. Dezember 2016 (Az. VIII ZR 232/15) seine frühere Rechtsprechung ausdrücklich geändert. Bis dahin galt eine Verletzung der Anbietpflicht regelmäßig als Rechtsmissbrauch, der die eigentlich berechtigte Kündigung nachträglich unwirksam machte. Seit dieser Entscheidung führt eine verletzte Anbietpflicht nicht mehr zur Unwirksamkeit der Kündigung, sondern nur noch zu einem Anspruch des Mieters auf Geldersatz nach § 280 Abs. 1 BGB, etwa für Umzugskosten oder eine höhere Miete in der neuen Wohnung. Diese Änderung liegt bereits fast ein Jahrzehnt zurück und ist keine neue Entwicklung, sie prägt die Praxis aber bis heute maßgeblich.

Kann ich der Kündigung wegen Härte widersprechen?

Ja. Nach § 574 Abs. 1 BGB kann der Mieter der Kündigung widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht gerechtfertigt ist. Eine Härte liegt nach § 574 Abs. 2 BGB insbesondere auch dann vor, wenn sich kein angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen beschaffen lässt.

Der BGH hat mit Urteil vom 26. August 2025 (Az. VIII ZR 262/24) die Anforderungen an die gerichtliche Prüfung bei gesundheitsbezogenen Härtegründen präzisiert. Droht dem Mieter durch den Umzug eine ernsthafte gesundheitliche Verschlechterung, müssen Gerichte den Sachverhalt besonders gründlich aufklären und regelmäßig ein fachärztliches oder psychologisches Gutachten einholen, das Art, Ausmaß und Eintrittswahrscheinlichkeit der befürchteten Verschlechterung nachvollziehbar bewertet. Zugleich stellte der BGH klar: Hohes Alter und eine lange Mietdauer wirken sich je nach Person unterschiedlich aus und begründen für sich genommen, ohne konkrete Feststellungen zu den gesundheitlichen Folgen eines erzwungenen Umzugs, noch keine Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 BGB.

Nach § 574 Abs. 3 BGB werden bei der Interessenabwägung auf Vermieterseite nur die im Kündigungsschreiben nach § 573 Abs. 3 BGB angegebenen Gründe berücksichtigt, es sei denn, sie sind erst nachträglich entstanden. Ein unzureichend begründeter Eigenbedarf lässt sich also nicht dadurch heilen, dass der Vermieter im Prozess plötzlich bessere Argumente nachschiebt.

Was droht bei vorgetäuschtem oder nachträglich entfallenem Eigenbedarf?

Stellt sich heraus, dass der geltend gemachte Eigenbedarf von Anfang an nicht bestand, oder fällt er nach der Kündigung weg, ohne dass der Vermieter den bereits ausgezogenen oder noch wohnenden Mieter informiert, macht sich der Vermieter grundsätzlich schadensersatzpflichtig.

Bei der Beweislast gilt eine wichtige Abstufung: Der Mieter muss zunächst darlegen und beweisen, dass der behauptete Selbstnutzungswille des Vermieters nicht vorhanden war. Zieht die angeblich bedürftige Person nach dem Auszug des Mieters aber nicht ein, spricht dafür zunächst der Verdacht eines nur vorgeschobenen Eigenbedarfs. In dieser Situation trifft den Vermieter eine sekundäre Darlegungslast: Er muss dann selbst nachvollziehbar und detailliert erklären, warum der Eigenbedarf nachträglich entfallen ist oder warum die Wohnung entgegen der Ankündigung nicht bezogen wurde.

Wie weit ein Schadensersatzanspruch reichen kann, zeigt ein vom Landgericht Berlin entschiedener Fall: Ein Vermieter hatte 2015 wegen des angeblichen Bedarfs seiner Tochter gekündigt, die Wohnung stand nach dem Auszug des Mieters 2018 aber monatelang leer und wurde 2021 zu einer deutlich höheren Miete an Dritte vermietet. Das Gericht sprach dem früheren Mieter neben den Umzugskosten auch die Differenz zwischen alter und neuer Miete nach § 285 BGB zu, zusammen mit einem Auskunftsanspruch gegen den Vermieter auf Mitteilung der neuen Miethöhe. Der Vermieter musste damit im Ergebnis den durch die unrechtmäßige Kündigung erzielten Mehrgewinn herausgeben, nicht nur den unmittelbaren Umzugsschaden ersetzen.

Was mache ich, wenn ich eine Eigenbedarfskündigung erhalten habe?

Prüfen Sie zunächst, ob das Kündigungsschreiben die formellen Anforderungen erfüllt: konkrete Benennung der begünstigten Person, nachvollziehbarer Grund, korrekte Kündigungsfrist. Prüfen Sie zunächst, wie bei den meisten Fragen des Mietrechts, ob das Kündigungsschreiben die formellen Anforderungen erfüllt: konkrete Benennung der begünstigten Person, nachvollziehbarer Grund, korrekte Kündigungsfrist. Fehlt eine dieser Angaben, kann die Kündigung bereits aus formellen Gründen unwirksam sein.

Prüfen Sie außerdem, ob im selben Haus eine vergleichbare Wohnung frei geworden ist, die Ihnen hätte angeboten werden müssen, und ob eine Sperrfrist nach § 577a BGB einschlägig ist, falls Ihre Wohnung erst kürzlich in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde. Kommt für Sie ein Härtefall nach § 574 BGB in Betracht, etwa wegen Alter, Krankheit oder fehlender Ersatzwohnung, sollte der Widerspruch spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses schriftlich beim Vermieter eingehen.

Häufig lohnt sich ein Blick über die Kündigung selbst hinaus: Mieterhöhungen, Mängel in der Wohnung oder Unklarheiten zum ursprünglichen Mietvertrag stehen in der Praxis oft im Zusammenhang mit einer angefochtenen Kündigung. Wer sich zusätzlich zur Miethöhe informieren möchte, findet dazu Näheres im Beitrag Mieterhöhungsschreiben: Fristen und Formvorschriften, wer wegen eines Mangels bereits die Miete gemindert hat, findet die Grundlagen dazu im Ratgeber zur Mietminderung bei Mängeln in der Wohnung. Wurde ein befristeter Mietvertrag nach Ablauf formlos fortgesetzt, kann das zusätzlich Bedeutung für die Kündigungsfrist haben, das erklärt der Beitrag Mündlich fortgesetzter Mietvertrag: Was gilt nach § 545 BGB?.

Häufige Fragen zur Eigenbedarfskündigung

Für wen darf ein Vermieter Eigenbedarf anmelden? Für sich selbst, Familienangehörige oder Angehörige seines Haushalts. Der BGH begrenzt den Kreis der Familienangehörigen auf Personen mit Zeugnisverweigerungsrecht nach § 383 ZPO/§ 52 StPO, Cousins und Cousinen zählen ausdrücklich nicht dazu (BGH, Urteil vom 10.7.2024, VIII ZR 276/23).

Wie lang ist die Kündigungsfrist bei Eigenbedarf? Drei Monate bei einer Wohndauer bis fünf Jahre, sechs Monate bei mehr als fünf Jahren, neun Monate bei mehr als acht Jahren Wohndauer (§ 573c Abs. 1 BGB).

Muss der Vermieter mir eine andere Wohnung im Haus anbieten? Ja, sofern eine vergleichbare Wohnung im selben Haus oder Gebäudekomplex während der Kündigungsfrist frei wird. Verletzt er diese Pflicht, wird die Kündigung dadurch nicht unwirksam, begründet aber einen Schadensersatzanspruch (BGH, Urteil vom 14.12.2016, VIII ZR 232/15).

Kann ich mich gegen eine Eigenbedarfskündigung wegen meines Alters wehren? Alter und lange Wohndauer allein reichen nach dem BGH (Urteil vom 26.8.2025, VIII ZR 262/24) nicht aus. Entscheidend sind die konkreten, im Zweifel ärztlich zu belegenden Folgen eines erzwungenen Umzugs.

Was passiert, wenn sich der Eigenbedarf im Nachhinein als vorgetäuscht herausstellt? Der Vermieter haftet auf Schadensersatz, unter Umständen einschließlich der Differenz zu einer später erzielten höheren Miete, wenn er die Wohnung nach dem Auszug teurer weitervermietet.

Gilt bei einer umgewandelten Eigentumswohnung eine besondere Wartefrist? Ja, mindestens drei Jahre nach der Veräußerung, in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt per Landesverordnung bis zu zehn Jahre (§ 577a BGB), etwa in Berlin und Hamburg.

Sie haben eine Eigenbedarfskündigung erhalten oder möchten als Vermieter rechtssicher kündigen?

Ob die Kündigung formell und inhaltlich korrekt ist, ob ein Härtefall vorliegt oder ob sich ein Verdacht auf vorgetäuschten Eigenbedarf erhärten lässt, hängt stark vom Einzelfall ab. Rufen Sie uns unter 04202 / 6 38 37 0 an oder schreiben Sie eine E-Mail an info@rechtsanwaltkaufmann.de.

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