Mieterhöhungsschreiben: Fristen, Kappungsgrenze und Zustimmung
Eine Mieterhöhung nach § 558 BGB braucht ein formell korrektes Schreiben, die Zustimmung des Mieters und darf die Kappungsgrenze nicht überschreiten. Welche Fristen gelten, wie der Mietspiegel die Höhe begründet und was formelle Fehler kosten.
Wie oft darf die Miete erhöht werden? In der Regel einmal pro Jahr, denn seit der letzten Mieterhöhung müssen mindestens 12 Monate vergangen sein, und die neue Miete wird erst nach Ablauf der Zustimmungsfrist des Mieters wirksam. Zusätzlich begrenzt die Kappungsgrenze die Steigerung innerhalb von drei Jahren auf 20, in angespannten Wohnungsmärkten auf 15 Prozent. Rechtsstand: Juli 2026.
Aus welchen Gründen darf ein Vermieter die Miete erhöhen?
Drei Wege eröffnet das Gesetz, jeder mit eigenen Voraussetzungen und Fristen. Drei Wege eröffnet das Mietrecht, jeder mit eigenen Voraussetzungen und Fristen.
Die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB ist der häufigste Fall und Gegenstand dieses Artikels. Der Vermieter verlangt vom Mieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete, begründet durch Mietspiegel, Vergleichswohnungen oder Sachverständigengutachten.
Die Mieterhöhung nach Staffel- oder Indexmietvertrag folgt eigenen, im Mietvertrag vorab vereinbarten Regeln und benötigt keine gesonderte Zustimmung des Mieters, weil die Erhöhung bereits vertraglich festgelegt ist.
Die Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen nach § 559 BGB erlaubt dem Vermieter, jährlich 8 Prozent der aufgewendeten Modernisierungskosten auf die Miete umzulegen, begrenzt durch eine eigene Kappungsgrenze von 3 Euro je Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren, bei einer Ausgangsmiete unter 7 Euro je Quadratmeter nur 2 Euro. Ausführlich behandelt das der Artikel zur Mietpreisbremse bei Mieterhöhung wegen Modernisierung.
Dieser Beitrag konzentriert sich auf die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete, weil sie in der Praxis die mit Abstand häufigste und zugleich formal anspruchsvollste Variante ist.
Welche Fristen gelten für die Mieterhöhung nach § 558 BGB?
Zwei Fristen greifen ineinander und werden in der Praxis häufig verwechselt.
Die Sperrfrist bestimmt, wann überhaupt erneut erhöht werden darf: Seit dem Einzug oder der letzten Mieterhöhung müssen mindestens 12 Monate vergangen sein, bevor der Vermieter ein neues Erhöhungsverlangen zustellen darf.
Die Wirksamkeitsfrist bestimmt, ab wann die erhöhte Miete tatsächlich geschuldet wird. Der Mieter hat nach Zugang des Erhöhungsverlangens bis zum Ablauf des übernächsten Kalendermonats Zeit, der Erhöhung zuzustimmen. Erhält der Mieter das Schreiben beispielsweise im März, läuft die Überlegungsfrist bis Ende Mai, die erhöhte Miete wird dann zum 1. Juni fällig. Stimmt der Mieter innerhalb dieser Frist nicht zu, muss der Vermieter innerhalb der folgenden drei Monate Zustimmungsklage vor dem zuständigen Amtsgericht erheben, sonst verfällt das Erhöhungsverlangen ersatzlos. Reagiert der Mieter dagegen gar nicht auf Fristen und zieht aus eigenem Antrieb nicht aus, kann auch die Frage einer Vermieterkündigung wegen Zahlungsverzugs relevant werden.
Weil zwischen zwei Erhöhungen wegen dieser Zustimmungsfrist praktisch mehr als 12 Monate liegen, kann eine Mieterhöhung nach § 558 BGB realistisch etwa alle 15 Monate erfolgen, nicht jährlich auf den Tag genau.
Wie hoch darf die Miete steigen? Die Kappungsgrenze im Detail
Selbst wenn die ortsübliche Vergleichsmiete deutlich über der aktuellen Miete liegt, begrenzt § 558 Abs. 3 BGB die zulässige Steigerung. Innerhalb von drei Jahren darf die Miete um höchstens 20 Prozent steigen. In Gemeinden oder Gemeindeteilen, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, senken die Landesregierungen diese Grenze per Rechtsverordnung auf 15 Prozent, befristet auf jeweils höchstens fünf Jahre. Mehrere Bundesländer haben solche Gebiete ausgewiesen, unter anderem München und weitere bayerische Großräume ab Januar 2026 neu erfasst.
Rechenbeispiel: Eine Wohnung kostet aktuell 800 Euro Kaltmiete. Die ortsübliche Vergleichsmiete läge bei 1.100 Euro. In einer Gemeinde mit regulärer Kappungsgrenze (20 Prozent) darf der Vermieter die Miete innerhalb von drei Jahren höchstens auf 960 Euro anheben, in einem Gebiet mit abgesenkter Kappungsgrenze (15 Prozent) höchstens auf 920 Euro, obwohl die ortsübliche Vergleichsmiete in beiden Fällen höher liegt. Die Differenz zur ortsüblichen Vergleichsmiete kann der Vermieter erst durch weitere Erhöhungen in den folgenden Dreijahreszeiträumen ausschöpfen.
Welche Rolle spielt der Mietspiegel für die Begründung?
Der Vermieter muss sein Erhöhungsverlangen begründen, üblicherweise durch Bezugnahme auf einen Mietspiegel, mindestens drei vergleichbare Wohnungen oder ein Sachverständigengutachten.
Der einfache Mietspiegel nach § 558c BGB ist eine von der Gemeinde oder gemeinsam von Vermieter- und Mieterinteressenvertretern erstellte oder anerkannte Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete. Er soll alle zwei Jahre der Marktentwicklung angepasst werden, entfaltet aber keine besondere Vermutungswirkung vor Gericht.
Der qualifizierte Mietspiegel nach § 558d BGB muss nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der zuständigen Behörde oder gemeinsam von Interessenvertretern anerkannt worden sein. Er ist im Streitfall das stärkste Begründungsmittel, weil die darin ausgewiesenen Werte gesetzlich als ortsübliche Vergleichsmiete vermutet werden. Diese Vermutungswirkung gilt aber nur, wenn zwei Fristen eingehalten sind: Anpassung an die Marktentwicklung im Abstand von zwei Jahren, vollständige Neuerstellung spätestens nach vier Jahren. Ein veralteter qualifizierter Mietspiegel verliert seine Vermutungswirkung und taugt dann nur noch wie ein einfacher Mietspiegel als Indiz.
Städte mit mehr als 50.000 Einwohnern sollen nach § 558c Abs. 4 BGB einen Mietspiegel erstellen, sofern ein Bedarf besteht und dies mit vertretbarem Aufwand möglich ist. Für kleinere Gemeinden ohne aktuellen Mietspiegel bleibt dem Vermieter der Nachweis über Vergleichswohnungen oder ein Gutachten.
Was muss ein wirksames Mieterhöhungsschreiben enthalten?
Das Erhöhungsverlangen muss in Textform erfolgen, also schriftlich oder in einer Form, die den Absender erkennen lässt und den Inhalt dauerhaft wiedergibt, und dem Mieter tatsächlich zugehen. Inhaltlich gehören folgende Angaben zwingend hinein.
- Die genaue Bezeichnung der Wohnung und die aktuelle Nettokaltmiete.
- Die geforderte neue Miete und der Erhöhungsbetrag.
- Die konkrete Begründung, also Bezug auf Mietspiegel, Vergleichswohnungen oder Gutachten, nicht nur ein pauschaler Verweis auf „ortsübliche Miete“.
- Der Hinweis, dass die Kappungsgrenze eingehalten wird, idealerweise mit nachvollziehbarer Berechnung.
- Eine angemessene Frist zur Zustimmung, wobei die gesetzliche Überlegungsfrist ohnehin gilt, unabhängig davon, was das Schreiben dazu formuliert.
Fehlt die Begründung vollständig oder ist sie erkennbar unzureichend, etwa weil auf einen nicht existierenden oder veralteten Mietspiegel verwiesen wird, ist das Erhöhungsverlangen formell unwirksam. Der Vermieter muss dann ein neues, korrigiertes Schreiben aufsetzen und die Fristen laufen von vorne.
Was passiert, wenn der Mieter nicht zustimmt?
Stimmt der Mieter innerhalb der Überlegungsfrist nicht zu, hat der Vermieter zwei Möglichkeiten: das Erhöhungsverlangen fallen lassen oder innerhalb von drei Monaten nach Ablauf der Zustimmungsfrist Zustimmungsklage beim zuständigen Amtsgericht erheben. Versäumt der Vermieter diese Klagefrist, verfällt das konkrete Erhöhungsverlangen, ein neues Verfahren mit neuem Schreiben und neuen Fristen ist dann erforderlich.
Vor Gericht prüft das Amtsgericht sowohl die formelle Wirksamkeit des Schreibens als auch, ob die geforderte Miete tatsächlich der ortsüblichen Vergleichsmiete unter Beachtung der Kappungsgrenze entspricht. Eine sorgfältige Dokumentation der Begründung erleichtert diesen Nachweis erheblich.
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Die Informationen in diesem Artikel dienen allgemeinen Informationszwecken und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall.
Fragen & Antworten
Wie oft darf die Miete erhöht werden?
Seit der letzten Mieterhöhung müssen mindestens 12 Monate vergangen sein, bevor der Vermieter erneut erhöhen darf. Wegen der zusätzlichen zweimonatigen Zustimmungsfrist des Mieters liegt der praktische Abstand zwischen zwei Erhöhungen eher bei etwa 15 Monaten.
Wie hoch darf eine Mieterhöhung nach § 558 BGB maximal ausfallen?
Innerhalb von drei Jahren darf die Miete um höchstens 20 Prozent steigen, in Gebieten mit angespannter Wohnraumversorgung, die die Landesregierung per Verordnung ausgewiesen hat, nur um 15 Prozent. Diese Kappungsgrenze gilt unabhängig davon, wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete tatsächlich liegt.
Was passiert, wenn der Mieter der Mieterhöhung nicht zustimmt?
Der Vermieter kann innerhalb von drei Monaten nach Ablauf der Zustimmungsfrist Zustimmungsklage beim Amtsgericht erheben. Versäumt er diese Frist, verfällt das Erhöhungsverlangen und muss neu gestellt werden.
Reicht ein pauschaler Verweis auf die ortsübliche Miete als Begründung?
Nein. Das Erhöhungsverlangen muss konkret auf einen Mietspiegel, mindestens drei Vergleichswohnungen oder ein Sachverständigengutachten verweisen. Eine unzureichende oder auf einen veralteten Mietspiegel gestützte Begründung macht das Schreiben formell unwirksam.
Hinweis: Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen rechtlichen Information und stellt keine Rechtsberatung im Einzelfall dar. Für die Beurteilung Ihrer konkreten Situation wenden Sie sich bitte direkt an Rechtsanwalt Hermann Kaufmann. Die Inanspruchnahme von Rechtsdienstleistungen setzt ein individuelles Mandatsverhältnis voraus (§ 43b BRAO).
