Mieter kündigen: Gründe und Fristen für die Vermieterkündigung
Ein Vermieter darf nur aus einem der gesetzlich anerkannten Gründe kündigen, etwa Zahlungsverzug, Vertragsverletzung oder Eigenbedarf. Welche Fristen nach § 573c BGB gelten, was eine Eigenbedarfskündigung wirksam macht und wie der BGH die Rechte von Vermietern zuletzt gestärkt hat.
Ein Vermieter darf einem Mieter nur kündigen, wenn ein gesetzlich anerkannter Grund vorliegt, etwa Zahlungsverzug, eine erhebliche Vertragsverletzung oder Eigenbedarf. Die ordentliche Kündigungsfrist beträgt nach § 573c BGB grundsätzlich drei Monate und wächst mit der Wohndauer des Mieters auf bis zu neun Monate. Rechtsstand: Juli 2026.
Aus welchen Gründen darf ein Vermieter kündigen?
Das deutsche Mietrecht schützt Mieter stark, eine Kündigung durch den Vermieter braucht deshalb immer ein berechtigtes Interesse im Sinne von § 573 BGB. In der Praxis kommen vor allem folgende Gründe vor.
Bei Zahlungsverzug kann der Vermieter kündigen, wenn der Mieter mit der Miete erheblich in Rückstand gerät, etwa zwei Monatsmieten oder mehr. Vor einer ordentlichen Kündigung ist dabei anders als bei der fristlosen Kündigung keine vorherige Abmahnung zwingend vorgeschrieben, sie ist aber in der Praxis oft sinnvoll und wird bei geringeren Rückständen regelmäßig verlangt.
Eine Vertragsverletzung liegt vor, wenn der Mieter vereinbarte Pflichten missachtet, etwa ein Tierhaltungsverbot ignoriert, ohne Erlaubnis untervermietet oder wiederholt gegen die Hausordnung verstößt. Auch wer die Mietsache erheblich gefährdet oder beschädigt, riskiert eine Kündigung.
Eine nachhaltige Störung des Hausfriedens, etwa durch dauerhafte Lärmbelästigung oder Belästigung der Nachbarn, kann ebenfalls einen Kündigungsgrund darstellen und im Wiederholungsfall sogar eine fristlose Kündigung rechtfertigen.
Will der Vermieter selbst oder wollen seine Angehörigen die Wohnung nutzen, kommt eine Kündigung wegen Eigenbedarfs in Betracht. Sie ist der praktisch häufigste und rechtlich anspruchsvollste Kündigungsgrund und wird im folgenden Abschnitt gesondert behandelt.
Was gilt bei einer Kündigung wegen Eigenbedarf?
Die Eigenbedarfskündigung ist in § 573 Absatz 2 Nummer 2 BGB gesondert geregelt. Der Vermieter darf kündigen, wenn er die Wohnung für sich selbst oder für nahe Angehörige benötigt, etwa Ehepartner, Kinder, Eltern, Enkel oder Geschwister. In der Kündigung muss er konkret darlegen, warum er oder der begünstigte Angehörige die Wohnung braucht, eine pauschale Behauptung reicht nicht aus.
Wie streng diese Begründungspflicht ausfällt, hat der Bundesgerichtshof am 24. September 2025 (Az. VIII ZR 289/23) präzisiert. Im entschiedenen Fall wollte ein Vermieter seine eigene Dachgeschosswohnung mit der darunter liegenden Mietwohnung zusammenlegen, während der Bauphase selbst in die Mietwohnung ziehen und die vergrößerte Einheit anschließend verkaufen. Der BGH bestätigte, dass dies eine wirksame Eigenbedarfskündigung sein kann. Entscheidend ist allein, dass der Nutzungswunsch ernsthaft, nachvollziehbar und nicht bloß vorgeschoben ist, ein späterer Verkauf schließt den Eigenbedarf während der Umbau- und Nutzungsphase nicht aus. Für Vermieter bedeutet das Urteil eine spürbare Erleichterung gegenüber der bisherigen, strengeren Auslegung.
Welche Fristen muss der Vermieter einhalten?
Die Kündigungsfrist richtet sich nach § 573c BGB und hängt von der Dauer des Mietverhältnisses ab. Bis zu einer Mietdauer von fünf Jahren beträgt die Frist drei Monate, danach verlängert sie sich auf sechs Monate, ab acht Jahren Mietdauer auf neun Monate. Maßgeblich für den Fristbeginn ist der Zugang der Kündigungserklärung beim Mieter, nicht das Datum auf dem Kündigungsschreiben. Geht die Kündigung nicht bis zum dritten Werktag eines Monats zu, verschiebt sich der Fristbeginn um einen weiteren Monat. Eine Verkürzung dieser gesetzlichen Fristen zulasten des Mieters ist nach § 573c Absatz 4 BGB unwirksam.
Ist dem Vermieter das Festhalten an der ordentlichen Kündigungsfrist ausnahmsweise unzumutbar, etwa bei einer besonders schweren Pflichtverletzung des Mieters, kommt stattdessen eine außerordentliche fristlose Kündigung nach § 543 BGB in Betracht. Wie sich eine solche Pflichtverletzung von Mängeln unterscheidet, die stattdessen zur Mietminderung berechtigen, erklärt der zugehörige Ratgeber im Detail. Sie unterliegt eigenen, deutlich strengeren Voraussetzungen.
Was kann der Mieter gegen eine Eigenbedarfskündigung tun?
Der Mieter kann der Kündigung nach § 574 BGB widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Klassische Härtegründe sind hohes Alter, schwere Krankheit, eine Schwangerschaft kurz vor der Geburt oder die fehlende Verfügbarkeit von Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen.
Der BGH hat mit Urteil vom 16. April 2025 (Az. VIII ZR 270/22) die Anforderungen an den Nachweis eines gesundheitlichen Härtefalls präzisiert. Ein fachärztliches Attest ist danach keine zwingende Voraussetzung mehr, es genügt auch eine Stellungnahme etwa eines Therapeuten oder Heilpraktikers, wenn sie die gesundheitlichen Risiken eines Umzugs nachvollziehbar, konkret und fachlich fundiert darstellt. Das Gericht muss die vorgelegte Begründung dann inhaltlich würdigen, statt sie allein wegen der fehlenden Facharztqualifikation zurückzuweisen. Für Mieter erleichtert das Urteil die Darlegung eines Härtefalls, ändert aber nichts daran, dass am Ende immer eine Abwägung der beiderseitigen Interessen im Einzelfall entscheidet.
Was sollten Vermieter bei der Kündigung beachten?
Eine Kündigung muss schriftlich erfolgen und dem Mieter tatsächlich zugehen, eine formlose oder mündliche Kündigung reicht bei Wohnraum nicht aus. Der Kündigungsgrund gehört bereits in das Kündigungsschreiben, spätere Nachbesserungen sind rechtlich riskant. Missbraucht ein Vermieter das Kündigungsrecht, etwa durch einen erkennbar vorgeschobenen Eigenbedarf, kann er dem Mieter zum Schadensersatz verpflichtet sein, unter Umständen einschließlich der Umzugskosten und der Differenz zur bisherigen Miete.
Wer als Vermieter unsicher ist, ob sein Kündigungsgrund trägt oder wie er ihn rechtssicher formuliert, sollte die Begründung vor dem Versand anwaltlich prüfen lassen, ebenso wie bei einer geplanten Mieterhöhung, deren Fristen und Begründung ähnlich formal geprüft werden. Das gilt besonders bei der Eigenbedarfskündigung, wo Formfehler und zu knappe Begründungen die häufigsten Ursachen für ein Scheitern vor Gericht sind.
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Die Informationen in diesem Artikel dienen allgemeinen Informationszwecken und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall.
Fragen & Antworten
Wie kann ich als Vermieter wegen Eigenbedarfs kündigen?
Sie müssen in der Kündigung konkret darlegen, dass Sie oder ein naher Angehöriger die Wohnung selbst nutzen möchten, etwa Ehepartner, Kinder, Eltern oder Geschwister. Eine pauschale Angabe des Eigenbedarfs reicht nicht, der Nutzungswunsch muss ernsthaft und nachvollziehbar sein.
Kann ich trotz Widerspruchs des Mieters wegen Eigenbedarfs kündigen?
Ja, ob die Kündigung im Einzelfall wirksam bleibt, hängt von einer Abwägung zwischen Ihrem Nutzungsinteresse und der vom Mieter geltend gemachten Härte nach § 574 BGB ab. Eine anwaltliche Prüfung hilft, die eigene Position rechtssicher einzuschätzen.
Welche Kündigungsfristen muss ich als Vermieter beachten?
Die ordentliche Kündigungsfrist beträgt grundsätzlich drei Monate. Bei einer Mietdauer von mehr als fünf Jahren verlängert sie sich auf sechs Monate, bei mehr als acht Jahren auf neun Monate. Maßgeblich ist der Zugang der Kündigung beim Mieter.
Reicht ein einfaches ärztliches Attest, um einen Härtefall gegen die Kündigung geltend zu machen?
Nach einem BGH-Urteil vom 16.4.2025 muss es kein fachärztliches Attest sein. Auch die Stellungnahme eines Therapeuten oder Heilpraktikers genügt, wenn sie die gesundheitlichen Risiken eines Umzugs konkret und nachvollziehbar begründet.
Hinweis: Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen rechtlichen Information und stellt keine Rechtsberatung im Einzelfall dar. Für die Beurteilung Ihrer konkreten Situation wenden Sie sich bitte direkt an Rechtsanwalt Hermann Kaufmann. Die Inanspruchnahme von Rechtsdienstleistungen setzt ein individuelles Mandatsverhältnis voraus (§ 43b BRAO).
