Smart Home in der Mietwohnung: Was Mieter dürfen und was Vermieter beachten müssen

Frei nutzbar ist Smart-Home-Technik, die sich ohne Spuren wieder entfernen lässt, etwa smarte Steckdosen, Lampen oder nachrüstbare Heizkörperthermostate. Sobald ein Gerät fest verbaut wird, etwa ein Wandschalter oder ein Türschloss mit Eingriff in die Türzarge, braucht der Mieter die Zustimmung des Vermieters und muss beim Auszug grundsätzlich zurückbauen. Rechtsstand: Juli 2026.

Welche Smart-Home-Geräte darf ich ohne Erlaubnis einbauen?

Entscheidend ist, ob die Installation den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache überschreitet. Entscheidend ist, wie unser Themenüberblick zum Mietrecht einordnet, ob die Installation den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache überschreitet. Geräte, die sich ohne Substanzeingriff wieder entfernen lassen und keine bleibenden Spuren hinterlassen, gehören zum üblichen Gebrauch einer Wohnung und sind ohne gesonderte Erlaubnis zulässig. Dazu zählen in der Praxis:

• smarte Steckdosen und Zwischenstecker
• vernetzte Lampen und Leuchtmittel, die in vorhandene Fassungen geschraubt werden
• smarte Lautsprecher und Sprachassistenten
• nachrüstbare, batteriebetriebene Heizkörperthermostate, die lediglich auf das vorhandene Ventil aufgesteckt werden
• freistehende Bewegungsmelder oder Luftqualitätssensoren

Anders liegt der Fall bei Geräten, die in die Bausubstanz eingreifen: ein fest verdrahteter Wandschalter, ein Türschloss mit Bohrungen in Tür oder Rahmen, eine in die Wand eingelassene Verkabelung für ein Display oder eine dauerhaft montierte Kamera am Hauseingang. Solche Installationen sind bauliche Veränderungen der Mietsache und benötigen die vorherige Zustimmung des Vermieters. Wer ohne Erlaubnis eingreift, riskiert eine Abmahnung und muss den ursprünglichen Zustand auf eigene Kosten wiederherstellen.

Habe ich einen gesetzlichen Anspruch auf die Erlaubnis wie bei einer Ladestation?

Nein, in aller Regel nicht. § 554 BGB gibt Mietern einen gesetzlichen Anspruch auf Erlaubnis baulicher Veränderungen, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen, dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge, dem Einbruchschutz oder der Stromerzeugung durch Steckersolargeräte dienen. Seit der Erweiterung der Vorschrift im Rahmen der Wohnungseigentumsmodernisierung zählt zusätzlich zur ursprünglichen Barrierereduzierung inzwischen auch der Einbruchschutz ausdrücklich dazu.

Gewöhnliche Smart-Home-Technik, die in erster Linie dem Komfort oder der Energieeffizienz dient, etwa eine smarte Beleuchtungssteuerung oder ein vernetztes Heizungssystem ohne Einbruchschutz-Bezug, fällt nicht unter diesen Katalog. Für solche Maßnahmen bleibt es bei den allgemeinen mietrechtlichen Grundsätzen: Der Mieter braucht die Zustimmung des Vermieters, ein gesetzlicher Erlaubnisanspruch wie bei der Ladestation besteht nicht. Wer ein Smart-Home-System einbauen möchte, das zugleich dem Einbruchschutz dient, etwa eine vernetzte Alarmanlage mit smarten Fensterkontakten, kann sich dagegen auf § 554 BGB berufen, da diese Fallgruppe seit der Erweiterung der Vorschrift ausdrücklich erfasst ist. Wie der Anspruch aus § 554 BGB im Detail funktioniert, welche Grenzen der Zumutbarkeit gelten und was bei einer vermieteten Eigentumswohnung zusätzlich zu beachten ist, erklärt der Beitrag E-Auto-Ladestation in der Mietwohnung: Haben Mieter einen Anspruch? ausführlich, dieser Beitrag geht darauf nicht erneut ein.

Muss ich die Smart-Home-Installation bei Auszug zurückbauen?

Grundsätzlich ja, sofern nichts anderes vereinbart wurde. Nach § 546 Abs. 1 BGB ist der Mieter verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben, bauliche Veränderungen sind dabei regelmäßig rückgängig zu machen und der ursprüngliche Zustand wiederherzustellen. Das betrifft vor allem fest installierte Geräte wie Wandschalter, verkabelte Sensoren oder eingebaute Türschlösser.

Um Streit beim Auszug zu vermeiden, empfiehlt es sich, die Rückbaupflicht bereits bei der Zustimmung zur Installation schriftlich zu regeln, etwa in einer kurzen Ergänzungsvereinbarung zum Mietvertrag. Eine vergleichbare Rückbaupflicht gilt beispielsweise auch beim Balkonkraftwerk in der Mietwohnung. Darin lässt sich auch festhalten, ob eine Installation im Einzelfall gegen eine Ausgleichszahlung im Objekt verbleiben darf, was insbesondere bei wertsteigernden Maßnahmen wie einer modernen Verkabelung im Interesse beider Seiten sein kann.

Was gilt beim Einbau smarter Heizkörperthermostate und Stromzähler?

Smarte Heizkörperthermostate zur Verbrauchserfassung sind inzwischen weit verbreitet und in vielen Mehrfamilienhäusern über die Heizkostenabrechnung bereits vorinstalliert. Nachrüstbare Thermostate, die lediglich auf das vorhandene Ventil gesteckt werden, gehören zu den frei nutzbaren Geräten und bedürfen keiner gesonderten Erlaubnis.

Beim Stromzähler gilt seit der Novelle des Messstellenbetriebsgesetzes vom Februar 2025 eine erweiterte Pflicht zum Einbau intelligenter Messsysteme, umgangssprachlich Smart Meter genannt. Betroffen sind unter anderem Haushalte mit einem Jahresverbrauch von mehr als 6.000 Kilowattstunden, mit einer Photovoltaikanlage ab 7 Kilowatt installierter Leistung sowie mit steuerbaren Verbrauchseinrichtungen wie Wärmepumpen oder Wallboxen ab 4,2 Kilowatt Anschlussleistung. Der Rollout ist gestaffelt: Bis Ende 2025 sollten 20 Prozent der Pflichtfälle ausgestattet sein, bis 2030 sollen es 95 Prozent sein, bis 2032 alle betroffenen Haushalte. Zuständig für den Einbau ist der grundzuständige Messstellenbetreiber, in der Regel der örtliche Netzbetreiber, nicht der Vermieter selbst. Die jährlichen Kosten für ein intelligentes Messsystem sind gesetzlich gedeckelt und liegen je nach Verbrauchsklasse zwischen etwa 30 und 50 Euro.

Für Mieter bedeutet das in der Praxis: Wird die Wohnung vom Messstellenbetreiber als Pflichtfall eingestuft, ist der Einbau eines intelligenten Messsystems zu dulden, eine gesonderte Zustimmung ist nicht erforderlich, da es sich um eine gesetzliche Pflicht des Messstellenbetreibers handelt und nicht um eine freiwillige bauliche Veränderung durch den Mieter selbst.

Welche Datenschutzregeln gelten, wenn der Vermieter Kameras oder ein smartes Schließsystem installiert?

Installiert der Vermieter selbst Überwachungstechnik, etwa eine Kamera am Hauseingang oder ein vernetztes Schließsystem für die Haustür, verarbeitet er dabei in aller Regel personenbezogene Daten der Mieter und Besucher im Sinne der DSGVO. Eine solche Verarbeitung braucht eine Rechtsgrundlage, in Betracht kommt vor allem ein berechtigtes Interesse nach Art. 6 Abs. 1 lit. f DSGVO, etwa der Schutz vor unbefugtem Zutritt, oder die Einwilligung der Betroffenen.

Ähnliche Abwägungsfragen zwischen Vermieterinteressen und Mieterschutz stellen sich bei der Untervermietung an Airbnb. Bei Wohnraum ist besondere Zurückhaltung geboten, da die Privatsphäre der Mieter ein hohes Schutzniveau genießt. Eine Kamera, die dauerhaft den Hauseingang, das Treppenhaus oder gar den Blick in einzelne Wohnungen erfasst, ist ohne ausdrückliche Zustimmung der betroffenen Mieter in aller Regel unzulässig, ein allgemeines Sicherheitsbedürfnis des Vermieters allein genügt dafür nicht. Wird dennoch gefilmt, muss dies durch ein gut sichtbares Hinweisschild kenntlich gemacht werden, ein bloßes Kamerasymbol ohne weitere Angaben reicht dafür nicht aus.

Bei einem smarten Türschloss, das Zutrittsdaten protokolliert, etwa wer wann die Haustür geöffnet hat, gilt dasselbe Grundprinzip: Der Vermieter muss die Mieter über die Datenverarbeitung informieren und braucht regelmäßig deren Einwilligung, insbesondere wenn Zutrittszeiten einzelner Personen nachvollziehbar gespeichert werden. Fehlt diese Einwilligung oder wird die Verarbeitung nicht transparent gemacht, drohen neben aufsichtsbehördlichen Maßnahmen auch zivilrechtliche Ansprüche der betroffenen Mieter.

Darf ich als Mieter selbst eine Kamera oder ein smartes Schließsystem installieren?

Innerhalb der eigenen Wohnung ja, an der eigenen Wohnungstür grundsätzlich auch, solange die Installation keine dauerhaften Schäden an der Bausubstanz verursacht und rückbaubar bleibt. Problematisch wird es dagegen, sobald die Kamera über den eigenen Bereich hinaus erfasst.

Eine vom Mieter selbst installierte Kamera darf ausschließlich den eigenen, exklusiv genutzten Bereich abbilden, etwa den eigenen Balkon oder den unmittelbaren Bereich vor der eigenen Wohnungstür. Gemeinschaftsflächen wie Treppenhaus, Hauseingang oder Aufzug sind für private Kameras tabu, ebenso der Balkon oder Garten des Nachbarn. Wer eine Kamera so ausrichtet, dass sie diese Bereiche miterfasst, verletzt regelmäßig das Persönlichkeitsrecht der Betroffenen, unabhängig davon, ob tatsächlich aufgezeichnet wird oder die Kamera nur den Anschein der Überwachung erweckt.

Wie ernst die Rechtsprechung das nimmt, zeigt eine Entscheidung des BGH vom 12. März 2024 (Az. VI ZR 1370/20): Der Senat bewertete die heimliche Überwachung eines Mieters zur Aufdeckung einer vermuteten unerlaubten Untervermietung als schwerwiegende Verletzung des Persönlichkeitsrechts. Im Rahmen der erforderlichen Interessenabwägung zwischen den Interessen des überwachenden Vermieters und dem Persönlichkeitsrecht des Mieters entschied das Gericht, die auf diese Weise gewonnenen Aufnahmen nicht als Beweismittel zu verwerten. Dieselben Grundsätze gelten spiegelbildlich, wenn ein Mieter eine Kamera installiert, die faktisch das Verhalten von Nachbarn oder anderen Mietparteien überwacht.

Gibt es 2026 noch eine staatliche Förderung für Smart-Home-Technik?

Die frühere Förderung über den Investitionszuschuss Einbruchschutz (KfW 455-E) ist eingestellt, seit Ende 2023 werden keine neuen Anträge mehr bewilligt, eine Wiederauflage ist derzeit nicht vorgesehen. Wer bereits vor der Einstellung eine schriftliche Förderzusage erhalten hatte, kann die bewilligten Mittel nach Abschluss der Maßnahme weiterhin abrufen.

Seit dem 9. April 2026 steht dagegen wieder der Investitionszuschuss Barrierereduzierung (KfW 455-B) zur Verfügung, für den der Bund für das Jahr 2026 ein Budget von 50 Millionen Euro bereitstellt. Gefördert werden unter anderem altersgerechte Assistenzsysteme und intelligente Gebäudesystemtechnik ohne Endgeräte und Unterhaltungselektronik, etwa zur Steuerung von Antriebssystemen, für Sicherheits- und Gefahrenmeldeanlagen sowie Ruf-, Notruf- und Assistenzsysteme, einschließlich der Installation entsprechender Sensorik. Bei Einzelmaßnahmen liegt der Zuschuss bei 10 Prozent der förderfähigen Kosten, maximal 2.500 Euro je Wohneinheit, beim Standard „Altersgerechtes Haus“ bei 12,5 Prozent, maximal 6.250 Euro je Wohneinheit. Der Antrag muss vor Beginn der Maßnahme gestellt werden, Planung und Angebotseinholung sind davon ausgenommen.

Reine Komfort- oder Effizienz-Smart-Home-Technik ohne Bezug zu Barrierereduzierung fällt nicht unter dieses Programm. Wer sich unabhängig davon zu KfW-Förderungen für größere Sanierungsvorhaben informieren möchte, findet ergänzende Hinweise in den Beiträgen KfW-Kredit für den Neubau und Antrag auf KfW-Förderung.

Häufige Fragen zu Smart Home in der Mietwohnung

Brauche ich für jedes Smart-Home-Gerät die Erlaubnis des Vermieters? Nein. Rückstandslos entfernbare Geräte wie smarte Steckdosen, Lampen oder aufsteckbare Heizkörperthermostate sind ohne Erlaubnis zulässig. Fest verbaute Systeme mit Eingriff in die Bausubstanz benötigen die Zustimmung des Vermieters.

Habe ich einen gesetzlichen Anspruch auf ein Smart-Home-System wie bei einer Ladestation? In aller Regel nein. § 554 BGB deckt nur Barrierereduzierung, E-Mobilität, Einbruchschutz und Steckersolargeräte ab. Reine Komfort- oder Effizienztechnik ohne Einbruchschutz-Bezug fällt nicht darunter.

Muss ich eine Smart-Home-Installation bei Auszug zurückbauen? Grundsätzlich ja, sofern mit dem Vermieter nichts anderes vereinbart wurde (§ 546 Abs. 1 BGB). Eine schriftliche Regelung bei der Installation vermeidet Streit beim Auszug.

Darf mein Vermieter eine Kamera am Hauseingang installieren? Nur mit einer Rechtsgrundlage nach der DSGVO und regelmäßig mit Zustimmung der Mieter, wenn die Kamera Wohnbereiche oder stark frequentierte Gemeinschaftsflächen erfasst. Die Überwachung muss zudem durch ein Hinweisschild kenntlich gemacht werden.

Darf ich als Mieter eine eigene Kamera an meiner Wohnungstür anbringen? Ja, solange sie ausschließlich den eigenen Bereich erfasst. Gemeinschaftsflächen wie Treppenhaus oder Nachbarbalkone dürfen dabei nicht mit erfasst werden.

Gibt es noch eine KfW-Förderung für Smart-Home-Technik? Die Einbruchschutz-Förderung KfW 455-E ist eingestellt. Seit April 2026 gibt es wieder den Zuschuss Barrierereduzierung (KfW 455-B), der auch smarte Sensorik und Assistenzsysteme umfasst, reine Komforttechnik fällt aber nicht darunter.

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Ob eine geplante Installation Ihre Zustimmungspflicht als Vermieter oder Ihren Erlaubnisanspruch als Mieter berührt und wie sich Datenschutzfragen bei Kameras oder smarten Schließsystemen rechtssicher lösen lassen, prüfen wir gerne für Ihren konkreten Fall. Rufen Sie uns unter 04202 / 6 38 37 0 an oder schreiben Sie eine E-Mail an info@rechtsanwaltkaufmann.de.

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