Mieterhöhung wegen Modernisierung trotz Mietpreisbremse?

Nein, nicht automatisch. Die Mietpreisbremse gilt nur bei der Neuvermietung von Wohnraum, nicht aber für die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung, § 556f BGB. Für laufende Mietverhältnisse gilt die Mietpreisbremse ohnehin nicht, hier darf der Vermieter Modernisierungskosten nach eigenen Regeln in § 559 BGB umlegen, begrenzt durch eine gesonderte Kappungsgrenze. Rechtsstand: Juli 2026.

Was regelt die Mietpreisbremse und wie lange gilt sie noch?

Seit 2015 begrenzt die Mietpreisbremse nach § 556d BGB die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn: In von den Landesregierungen per Rechtsverordnung ausgewiesenen Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die vereinbarte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10 Prozent übersteigen. Die ortsübliche Vergleichsmiete bestimmt sich in der Regel nach dem örtlichen Mietspiegel.

Die ursprüngliche Regelung sah vor, dass die Landesverordnungen spätestens Ende 2025 auslaufen. Der Bundestag hat die Mietpreisbremse mit dem Gesetz zur Änderung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn vom 17. Juli 2025 verlängert, verkündet im Bundesgesetzblatt (BGBl. 2025 I Nr. 163) und in Kraft seit dem 23. Juli 2025. § 556d Abs. 2 BGB erlaubt den Ländern seither, entsprechende Verordnungen bis längstens 31. Dezember 2029 zu erlassen. Die 10-Prozent-Grenze selbst und die bestehenden Ausnahmetatbestände hat der Gesetzgeber dabei nicht verändert.

Vermieter müssen den Mieter bei Vertragsschluss unaufgefordert über eine etwaige Ausnahme informieren, etwa wenn die Vormiete bereits über der zulässigen Grenze lag. Unterbleibt dieser Hinweis, kann der Mieter die überzahlte Miete unter erleichterten Voraussetzungen zurückfordern.

Wann gilt die Mietpreisbremse nicht? Die Ausnahmen im Überblick

§ 556f BGB nimmt zwei Konstellationen ausdrücklich von der Mietpreisbremse aus.

Die erste Ausnahme betrifft Neubauten: Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet werden, unterliegen nicht der Mietpreisbremse. Der Gesetzgeber wollte damit verhindern, dass Investitionsanreize für neuen Wohnraum durch eine Mietobergrenze geschmälert werden.

Die zweite Ausnahme betrifft die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung. Wird eine Bestandswohnung so grundlegend saniert, dass sie einem Neubau qualitativ gleichkommt, gilt für die erstmalige Weitervermietung nach dieser Modernisierung weder § 556d noch § 556e BGB. Der Bundesgerichtshof verlangt für eine umfassende Modernisierung in diesem Sinne einen Bauaufwand von mindestens einem Drittel der Kosten einer vergleichbaren Neubauwohnung sowie eine qualitative Angleichung wesentlicher Wohnungsmerkmale wie Heizung, Fenster, Sanitär oder energetische Eigenschaften an einen Neubaustandard (BGH, Urteil vom 11.11.2020, Az. VIII ZR 369/18).

Beide Ausnahmen betreffen ausschließlich die Miethöhe bei einer Neuvermietung. Für ein bereits bestehendes Mietverhältnis, in dem der Vermieter nachträglich modernisiert, greift eine völlig andere Vorschrift, deren Fristen und Kappungsgrenze der Beitrag Mieterhöhungsschreiben: Fristen, Kappungsgrenze und Zustimmung im Detail erklärt.

Wie viel darf der Vermieter nach einer Modernisierung umlegen?

Modernisiert der Vermieter eine bestehende Mietwohnung, etwa durch neue Fenster, eine effizientere Heizung oder eine Wärmedämmung, kann er die Kosten nach § 559 BGB auf die Miete umlegen. Die jährliche Miete darf sich dabei um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Modernisierungskosten erhöhen. Reine Erhaltungsaufwendungen, die ohnehin zur Instandhaltung notwendig gewesen wären, muss der Vermieter vorher herausrechnen, sie zählen nicht zu den umlagefähigen Kosten.

Hat der Vermieter die Modernisierung ganz oder teilweise mit öffentlichen Fördermitteln oder zinsverbilligten Darlehen finanziert, mindert sich der umlagefähige Betrag entsprechend, § 559a BGB. Solche Drittmittel darf der Vermieter nicht zusätzlich zur eigenen Kostenumlage in Rechnung stellen.

Seit einer Gesetzesänderung ist die Umlage zusätzlich durch eine eigene Kappungsgrenze in § 559 Abs. 3a BGB begrenzt, unabhängig von der 8-Prozent-Regel: Innerhalb von sechs Jahren darf sich die monatliche Miete durch Modernisierungsumlagen um höchstens 3 Euro je Quadratmeter Wohnfläche erhöhen. Lag die Ausgangsmiete vor der Modernisierung unter 7 Euro je Quadratmeter, sinkt diese Grenze auf 2 Euro je Quadratmeter. Diese Kappung gilt zusätzlich zur 8-Prozent-Grenze und schützt insbesondere Mieter mit niedriger Ausgangsmiete vor besonders hohen absoluten Mietsprüngen.

Rechenbeispiel: Eine 70 Quadratmeter große Wohnung wird für 45.000 Euro energetisch saniert, die Ausgangsmiete liegt bei 8 Euro je Quadratmeter. Die 8-Prozent-Regel würde eine jährliche Erhöhung von 3.600 Euro erlauben, das entspricht 300 Euro monatlich oder rund 4,29 Euro je Quadratmeter. Weil die Ausgangsmiete über 7 Euro je Quadratmeter lag, greift die 3-Euro-Kappung: Die Miete darf innerhalb von sechs Jahren durch diese Modernisierung um höchstens 210 Euro monatlich steigen, nicht um die rechnerisch möglichen 300 Euro.

Wie muss der Vermieter die Modernisierung ankündigen?

Der Vermieter muss eine Modernisierungsmaßnahme spätestens drei Monate vor Beginn in Textform ankündigen, § 555c BGB. Die Ankündigung muss die Art und den voraussichtlichen Umfang der Maßnahme in wesentlichen Zügen beschreiben, den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer nennen sowie den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung und die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten angeben, sofern eine Erhöhung nach § 559 oder § 559c BGB beabsichtigt ist.

Fehlt eine dieser Pflichtangaben oder erfolgt die Ankündigung zu kurzfristig, kann dies die spätere Mieterhöhung formell angreifbar machen. Mieter sollten die Ankündigung deshalb sorgfältig auf Vollständigkeit prüfen, bevor sie handeln oder untätig bleiben.

Wann kann der Mieter eine Modernisierungsmieterhöhung abwehren?

Selbst wenn die Modernisierung formell korrekt angekündigt und die Umlage rechnerisch richtig ist, kann der Mieter die Erhöhung unter Berufung auf eine unzumutbare Härte ganz oder teilweise ausschließen, § 559 Abs. 4 BGB. Maßgeblich ist eine Abwägung der wirtschaftlichen Verhältnisse beider Seiten: Kann der Mieter die erhöhte Miete nach Einkommen und Vermögen nicht aufbringen, spricht das für eine Härte, die berechtigten Interessen des Vermieters an der Modernisierung sind dabei aber ebenfalls zu berücksichtigen.

Der Härteeinwand ist ausgeschlossen, wenn der Vermieter die Modernisierung aufgrund zwingender gesetzlicher Vorgaben nicht vermeiden konnte, etwa bei bestimmten energetischen Pflichtsanierungen. Auch bei einer normalen Mietminderung wegen Mängeln in der Wohnung zählt am Ende immer die konkrete Beeinträchtigung im Einzelfall. Der Mieter muss den Härteeinwand spätestens bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, in Textform gegenüber dem Vermieter geltend machen, § 555c BGB. Wer diese Frist verstreichen lässt, verliert die Möglichkeit, sich später noch auf die Härte zu berufen, kann aber weiterhin die formelle und rechnerische Richtigkeit der Erhöhung prüfen lassen.

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