Mündlich fortgesetzter Mietvertrag: Was gilt nach § 545 BGB?

Wohnt der Mieter nach Ablauf der vereinbarten Mietzeit einfach weiter, verlängert sich der Mietvertrag nach § 545 BGB in der Regel automatisch auf unbestimmte Zeit, ganz ohne neue schriftliche Vereinbarung. Voraussetzung ist, dass weder Vermieter noch Mieter innerhalb von zwei Wochen widersprechen. Rechtsstand: Juli 2026.

Was regelt § 545 BGB zur stillschweigenden Verlängerung?

Nach § 545 BGB verlängert sich ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, wenn der Mieter den Gebrauch der Mietsache nach Ablauf der Mietzeit fortsetzt und keine Vertragspartei innerhalb von zwei Wochen ihren entgegenstehenden Willen erklärt. Für den Mieter beginnt diese Frist mit der Fortsetzung des Gebrauchs, für den Vermieter erst in dem Zeitpunkt, in dem er von der Fortsetzung erfährt.

Die Vorschrift greift vor allem bei befristeten Mietverträgen, deren Laufzeit endet, ohne dass die Parteien sich um eine förmliche Verlängerung oder die Rückgabe der Wohnung kümmern. Weitere Grundlagen zum Mietrecht finden sich im zugehörigen Themenbereich. Bleibt der Mieter dann einfach wohnen und zahlt weiter Miete, entsteht ohne weiteres Zutun ein unbefristetes Mietverhältnis, es sei denn, jemand widerspricht rechtzeitig.

Kann § 545 BGB vertraglich ausgeschlossen werden?

Ja. § 545 BGB ist abdingbar, die Parteien können die automatische Verlängerung im Mietvertrag ausschließen. In der Praxis enthalten die meisten gängigen Formularmietverträge eine entsprechende Klausel, wonach § 545 BGB keine Anwendung findet. Ist ein solcher Ausschluss wirksam vereinbart, kommt es auf einen fristgerechten Widerspruch gar nicht mehr an, das Mietverhältnis endet dann wie ursprünglich vereinbart.

Für die Wirksamkeit eines formularmäßigen Ausschlusses in Allgemeinen Geschäftsbedingungen wird verlangt, dass entweder der Wortlaut von § 545 BGB in der Klausel wiedergegeben oder sein wesentlicher Inhalt verständlich erläutert wird. Wer als Vermieter oder Mieter einen Formularvertrag ohne fachkundige Prüfung übernimmt, sollte deshalb kontrollieren, ob eine solche Klausel überhaupt enthalten und wirksam formuliert ist.

Ist ein mündlich geschlossener Mietvertrag überhaupt wirksam?

Ja, auch ein rein mündlich geschlossener Wohnraummietvertrag ist grundsätzlich wirksam. Das wird häufig missverstanden, weil § 550 BGB für Mietverträge mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr die schriftliche Form vorschreibt. Ein Verstoß gegen dieses Formerfordernis führt aber gerade nicht zur Unwirksamkeit des gesamten Vertrags.

Stattdessen ordnet § 550 BGB an, dass ein Mietvertrag, der für längere Zeit als ein Jahr nicht schriftlich geschlossen wurde, als für unbestimmte Zeit geschlossen gilt. Die einzige rechtliche Folge des Formmangels ist damit die vorzeitige ordentliche Kündbarkeit: Der Vertrag läuft nicht automatisch bis zum vereinbarten Ende, sondern kann von beiden Seiten unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist vorzeitig beendet werden, frühestens jedoch zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums.

Diese Einordnung gilt für die Wohnraummiete. Für Gewerbemietverträge gelten inzwischen abweichende Formanforderungen, seit einer Gesetzesänderung genügt dort für die Vertragsdauer bereits die Textform statt der Schriftform. Die Einzelheiten dazu, einschließlich der Übergangsfristen für Bestandsverträge, erklärt der Beitrag Gewerbemietrecht: Mietkaution, Schriftform und Kündigung im Überblick.

Was passiert bei einer mündlichen Fortsetzung zu geänderten Bedingungen?

Besonders relevant wird die Formfrage, wenn ein befristeter oder ordentlich gekündigter Mietvertrag anschließend mündlich unter abweichenden Bedingungen fortgesetzt wird, etwa mit einer geänderten Miethöhe, einer neuen Laufzeit oder sogar einem Mieterwechsel. Auch hier gilt: Die mündliche Änderung ist zunächst wirksam, führt aber bei einer Gesamtlaufzeit von mehr als einem Jahr wieder zur Anwendung von § 550 BGB, mit der Folge der vorzeitigen ordentlichen Kündbarkeit.

Ob eine mündlich vereinbarte Änderung überhaupt als wesentlich genug gilt, um rechtlich ins Gewicht zu fallen, hängt vom Einzelfall ab. Die Änderung der Miethöhe oder der Vertragslaufzeit ist regelmäßig ein wesentlicher Vertragsbestandteil, während etwa ein neu angefertigter Grundriss der Wohnung ohne inhaltliche Änderung typischerweise unwesentlich bleibt und nicht gesondert schriftlich festgehalten werden muss.

Wann greift stattdessen die qualifizierte Befristung nach § 575 BGB?

Will der Vermieter ein Mietverhältnis so befristen, dass es nach Ablauf der vereinbarten Zeit ohne Kündigung endet, reicht eine einfache Zeitangabe im Vertrag nicht aus. Nach § 575 BGB kann ein Wohnraummietverhältnis nur dann wirksam auf bestimmte Zeit abgeschlossen werden, wenn der Vermieter dem Mieter bereits bei Vertragsschluss schriftlich einen der gesetzlich anerkannten Befristungsgründe mitteilt: Er selbst, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts wollen die Räume nach Ablauf der Mietzeit als Wohnung nutzen, die Räume sollen in zulässiger Weise beseitigt oder so wesentlich verändert oder instand gesetzt werden, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden, oder die Räume sollen an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermietet werden.

Fehlt diese schriftliche Angabe des Befristungsgrundes bei Vertragsschluss, gilt das Mietverhältnis nach § 575 Abs. 1 Satz 2 BGB als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Eine bloß mündlich vereinbarte Befristung ohne schriftliche Grundmitteilung entfaltet damit keine Wirkung als qualifizierte Befristung und läuft praktisch auf ein unbefristetes Mietverhältnis hinaus, unabhängig davon, was die Parteien ursprünglich beabsichtigt hatten.

Wer trägt die Beweislast bei mündlichen Abreden?

Gerade weil mündliche Vereinbarungen grundsätzlich wirksam sind, verlagert sich das eigentliche Problem in der Praxis auf die Beweisbarkeit. Wer sich im Streitfall auf eine mündlich getroffene Abrede beruft, etwa eine vom schriftlichen Vertrag abweichende Miete oder eine mündlich vereinbarte Fortsetzung zu neuen Konditionen, muss diese Abrede im Zweifel nachweisen. Ohne Zeugen, schriftliche Bestätigungen wie eine E-Mail oder zumindest ein plausibles Verhalten beider Parteien, das die Abrede stützt, lässt sich eine solche Behauptung vor Gericht häufig nur schwer durchsetzen.

Aus anwaltlicher Sicht empfiehlt es sich deshalb, mündlich getroffene Änderungen zeitnah schriftlich zu bestätigen, etwa in einer kurzen E-Mail an die Gegenseite, auch wenn das gesetzlich für die Wirksamkeit nicht zwingend erforderlich ist. Genauso wichtig ist eine saubere Dokumentation, wenn eine Mieterhöhung ansteht und Fristen eingehalten werden müssen. Das erleichtert im Streitfall erheblich den Nachweis, was tatsächlich vereinbart wurde.

Häufige Fragen zum mündlich fortgesetzten Mietvertrag

Verlängert sich mein Mietvertrag automatisch, wenn ich nach Vertragsende einfach wohnen bleibe? Möglich, aber nicht zwingend. Nach § 545 BGB tritt diese automatische Verlängerung ein, wenn keine Partei innerhalb von zwei Wochen widerspricht und die Vorschrift nicht vertraglich ausgeschlossen wurde. Viele Mietverträge schließen § 545 BGB ausdrücklich aus.

Ist ein nur mündlich geschlossener Mietvertrag ungültig? Nein. Ein mündlicher Wohnraummietvertrag ist grundsätzlich wirksam. § 550 BGB knüpft an eine fehlende Schriftform bei mehr als einjähriger Laufzeit lediglich die Folge, dass der Vertrag als unbefristet gilt und vorzeitig ordentlich gekündigt werden kann.

Kann ich eine mündlich vereinbarte Mieterhöhung oder Vertragsänderung anfechten? Eine mündliche Änderung ist zunächst wirksam. Streitig wird meist nicht die Wirksamkeit, sondern der Nachweis, dass die Änderung überhaupt vereinbart wurde. Hier trägt derjenige die Beweislast, der sich auf die Abrede beruft.

Was gilt bei einer befristeten Vermietung ohne schriftlichen Grund? Eine wirksame qualifizierte Befristung nach § 575 BGB setzt voraus, dass der Vermieter dem Mieter bei Vertragsschluss schriftlich einen der gesetzlich anerkannten Befristungsgründe mitteilt. Fehlt das, gilt der Vertrag als unbefristet.

Gelten dieselben Regeln auch für Gewerberaum? Nein, für Gewerbemietverträge gelten inzwischen eigene, abgesenkte Formanforderungen. Details dazu im Beitrag Gewerbemietrecht: Mietkaution, Schriftform und Kündigung im Überblick.

Unsicher, ob Ihr Mietverhältnis wirksam fortgesetzt wurde?

Ob sich Ihr Mietvertrag automatisch verlängert hat, wirksam befristet ist oder eine mündliche Abrede tatsächlich Bestand hat, hängt oft von Details des Einzelfalls ab. Rufen Sie uns unter 04202 / 6 38 37 0 an oder schreiben Sie eine E-Mail an info@rechtsanwaltkaufmann.de.

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