Gewerbemietrecht: Mietkaution, Schriftform und Kündigung im Überblick

Im Gewerbemietrecht gilt weitgehende Vertragsfreiheit: Die Kaution ist der Höhe nach frei verhandelbar, seit dem 1. Januar 2025 reicht für die Vertragsdauer die Textform statt der strengeren Schriftform, und die ordentliche Kündigung folgt einer festen Sechsmonatsfrist zum Quartalsende. Wer einen Gewerberaum vermietet oder mietet, sollte diese drei Punkte kennen, bevor der Vertrag unterschrieben wird.

Gewerbemietverträge regeln die Nutzung von Räumen zu gewerblichen Zwecken und unterliegen den allgemeinen Vorschriften des BGB, weitere Beiträge zum Mietrecht behandeln die Besonderheiten der Wohnraummiete. Anders als im Wohnraummietrecht haben die Parteien hier deutlich mehr Spielraum, etwa bei der Miethöhe, der Kaution oder der Nebenkostenabrechnung. Der Gesetzgeber geht davon aus, dass Gewerbetreibende einander wirtschaftlich auf Augenhöhe begegnen und deshalb weniger Schutz brauchen als private Wohnraummieter.

Wie hoch darf die Mietkaution im Gewerbemietrecht sein?

Anders als bei der Wohnraummiete gibt es im Gewerbemietrecht keine gesetzliche Obergrenze für die Kaution. § 551 BGB, der die Wohnraumkaution auf höchstens drei Monatsmieten begrenzt und eine getrennte Anlage beim Vermieter vorschreibt, gilt für Gewerberaum nicht. Die Parteien können die Höhe frei vereinbaren, begrenzt nur durch § 138 BGB, also durch das Verbot sittenwidriger Vereinbarungen. In der Praxis richtet sich die Höhe oft danach, welches Ausfallrisiko der Vermieter absichern will, etwa mögliche Schäden bei einer vorzeitigen Vertragsbeendigung.

Dem Gewerbemieter steht zudem, anders als im Wohnraummietrecht, kein gesetzliches Recht auf Ratenzahlung der Kaution zu. Ob die Kaution vor der Übergabe der Räume vollständig erbracht sein muss oder die Übergabe von der Kautionszahlung abhängt, können die Parteien vertraglich regeln.

Eine Verzinsungspflicht besteht nur, wenn die Parteien sie vereinbaren oder wenn der Vertrag dazu schweigt. Im letzten Fall ergibt die ergänzende Vertragsauslegung, dass die Kaution zu dem Zinssatz zu verzinsen ist, der für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblich ist. Fehlt eine solche Verzinsung ganz und wurde sie auch nicht ausdrücklich ausgeschlossen, kann dem Mieter ein Schadensersatzanspruch in Höhe der entgangenen Zinsen zustehen.

Braucht ein Gewerbemietvertrag noch die Schriftform?

Nein, seit dem 1. Januar 2025 nicht mehr in der bisherigen Strenge. Durch das Vierte Bürokratieentlastungsgesetz (BEG IV) wurde § 578 Abs. 1 BGB geändert: Für Gewerbemietverträge mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr verweist die Norm zwar weiterhin auf § 550 BGB, jedoch mit der Maßgabe, dass an die Stelle der Schriftform die Textform nach § 126b BGB tritt. Textform bedeutet, dass die Erklärung lesbar, mit Namensnennung des Erklärenden und auf einem dauerhaften Datenträger abgegeben werden muss. Eine eigenhändige Unterschrift ist dafür nicht mehr nötig. E-Mail, PDF-Dokument oder eine textbasierte Nachricht per Messenger genügen, solange sie dauerhaft gespeichert werden können.

Wichtig für bereits laufende Verträge: Die Übergangsregelung des BEG IV, nach der für vor 2025 geschlossene Gewerbemietverträge noch die alte Schriftformpflicht galt, galt nach Art. 229 § 70 EGBGB noch bis einschließlich 1. Januar 2026 fort. Was gilt, wenn ein befristeter Vertrag nach Ablauf der Laufzeit einfach mündlich fortgesetzt wird, erklärt der Beitrag Mündlich fortgesetzter Mietvertrag: Was gilt nach § 545 BGB? Seit dem 2. Januar 2026 gilt die Textform-Erleichterung auch für Altverträge. Wer also vor 2025 einen Gewerbemietvertrag mit langer Laufzeit abgeschlossen hat, muss die frühere Schriftformklausel nicht mehr strikt eingehalten haben, um die vereinbarte Laufzeit zu sichern.

Die praktische Bedeutung dieser Formerleichterung darf man trotzdem nicht überschätzen. Fehlt bei einem Vertrag mit mehr als einjähriger Laufzeit auch die Textform, bleibt die Rechtsfolge aus § 550 BGB unverändert bestehen: Der Vertrag gilt dann als für unbestimmte Zeit geschlossen und kann von beiden Seiten mit der gesetzlichen Frist ordentlich gekündigt werden, unabhängig von der eigentlich vereinbarten Festlaufzeit. Wer sich also auf eine mehrjährige Bindung verlassen will, sollte weiterhin sorgfältig dokumentieren, insbesondere bei Nachträgen und Änderungsvereinbarungen, die den ursprünglichen Vertrag ergänzen.

Was zählt zu den Nebenkosten bei der Geschäftsraummiete?

Der Begriff der Nebenkosten ist gesetzlich nicht abschließend definiert und deckt sich nicht automatisch mit dem der Betriebskosten, die in der Betriebskostenverordnung aufgeschlüsselt sind. Neben den eigentlichen Betriebskosten können bei der Geschäftsraummiete grundsätzlich auch weitere Nebenkosten auf den Mieter umgelegt werden, sofern der Vertrag das vorsieht. Trotz des größeren Gestaltungsspielraums gilt aber auch hier: Die vom Mieter zu tragenden Kosten müssen im Vertrag hinreichend klar bezeichnet sein, ähnlich wie im Wohnraummietrecht.

Eine Umsatzsteuerpflicht auf die Miete entsteht nur durch ausdrückliche Vereinbarung. Eine solche Optionsklausel ist auch formularvertraglich zulässig, setzt aber voraus, dass der Mieter zum Vorsteuerabzug berechtigt ist.

Welche Kündigungsfrist gilt für Gewerberaum?

Die ordentliche Kündigung eines Gewerbemietvertrags richtet sich nach § 580a BGB. Die Kündigungsfrist beträgt in der Regel sechs Monate zum Quartalsende. Kündigt eine Partei beispielsweise am 6. Februar, endet das Mietverhältnis nicht am 6. August, sondern erst zum 30. September, dem Ende des übernächsten Quartals.

Eine fristlose Kündigung setzt einen wichtigen Grund voraus, ähnlich streng wie bei der ordentlichen Kündigung eines Wohnraum-Mietverhältnisses durch den Vermieter. Der Kündigende muss ein berechtigtes Interesse an der sofortigen Vertragsbeendigung haben, weil ihm die Fortsetzung des Vertrags nicht mehr zumutbar ist. Vor einer Kündigung wegen einer Vertragsverletzung ist grundsätzlich eine Abmahnung erforderlich. Als wichtige Gründe im Sinne von § 543 Abs. 1 BGB kommen etwa eine erhebliche Gesundheitsgefährdung oder eine Störung des Hausfriedens nach § 569 BGB in Betracht.

Welche Unterlagen gehören zur Mieterselbstauskunft im Gewerbemietrecht?

Vermieter verlangen vor Vertragsschluss häufig eine Selbstauskunft, um die Bonität des künftigen Gewerbemieters einzuschätzen. Üblich sind dabei eine aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertung oder der letzte Jahresabschluss, eine Bestätigung des Steuerberaters über das monatliche Einkommen, eine Kopie der Gewerbeanmeldung, ein Auszug aus dem Handelsregister sowie, bei Neugründungen, ein Businessplan. Eine Vorvermieterauskunft rundet das Bild ab.

Rechtsstand: Juli 2026.