Grunderwerbsteuer beim Immobilienkauf: Sätze, Berechnung und Rückabwicklung

Die Grunderwerbsteuer fällt beim Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie an, ihr Satz liegt 2026 je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. Käufer und Verkäufer haften dabei nach dem Gesetz zunächst gemeinsam, in der Praxis übernimmt sie aber fast immer der Käufer. Wie die Steuer berechnet wird, welche Bestandteile des Kaufpreises herausgerechnet werden dürfen und wann sich der Kauf rückabwickeln lässt, erklärt dieser Beitrag.

Wann fällt Grunderwerbsteuer an?

Nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG unterliegt der Grunderwerbsteuer bereits der Kaufvertrag selbst, also das Verpflichtungsgeschäft, das den Anspruch auf Übereignung begründet. Nicht erst die spätere Eintragung ins Grundbuch löst die Steuer aus, sondern der notariell beurkundete Kaufvertrag. Erfasst sind neben klassischen Grundstückskäufen auch die Auflassung ohne vorausgehendes Verpflichtungsgeschäft und bestimmte gesellschaftsrechtliche Anteilsübertragungen, wenn dadurch wirtschaftlich ein Grundstück den Eigentümer wechselt.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in den einzelnen Bundesländern 2026?

Der Steuersatz wird von den Bundesländern selbst festgelegt und reicht 2026 von 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises:

| Bundesland | Steuersatz 2026 |
|---|---|
| Bayern | 3,5 % |
| Sachsen | 5,5 % |
| Hamburg | 5,5 % |
| Thüringen | 5,0 % |
| Berlin | 6,0 % |
| Brandenburg | 6,5 % |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % |
| Saarland | 6,5 % |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % |

Thüringen hat seinen Satz zum 1. Januar 2024 von zuvor 6,5 auf 5,0 Prozent gesenkt und ist damit bislang das einzige Bundesland, das seinen Satz gesenkt statt erhöht hat. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro macht der Unterschied zwischen Bayern und einem der 6,5-Prozent-Länder bereits 12.000 Euro aus. Solche Fragen zur konkreten Steuerlast gehören zu den häufigsten Anliegen bei Steuern in der Praxis.

Wer muss die Grunderwerbsteuer zahlen?

Nach § 13 Nr. 1 GrEStG sind die an einem Erwerbsvorgang beteiligten Vertragsparteien regelmäßig Steuerschuldner, Käufer und Verkäufer haften also gesetzlich als Gesamtschuldner gegenüber dem Finanzamt. In der notariellen Vertragspraxis wird davon abweichend fast immer vereinbart, dass im Innenverhältnis allein der Käufer die Steuer trägt. Diese vertragliche Regelung ändert nichts an der gesetzlichen Gesamtschuldnerschaft gegenüber dem Finanzamt, das Finanzamt kann sich also weiterhin an beide Parteien halten, wenn eine von ihnen nicht zahlt. Wer dagegen bewusst falsche Angaben macht, um die Steuerlast zu senken, riskiert weit mehr als eine Nachzahlung, siehe Steuerverkürzung und Steuergefährdung: Bußgelder nach §§ 378 bis 380 AO. Praktisch relevant wird das vor allem, wenn der Käufer zahlungsunfähig wird, bevor er die Steuer beglichen hat.

Was ist die Unbedenklichkeitsbescheinigung nach § 22 GrEStG?

Der Käufer wird erst dann als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen, wenn eine Bescheinigung des zuständigen Finanzamts vorliegt, dass der Eintragung steuerliche Bedenken nicht entgegenstehen, die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung nach § 22 GrEStG. Das Finanzamt erteilt sie, sobald die Grunderwerbsteuer entrichtet, sichergestellt oder gestundet wurde, oder wenn Steuerfreiheit besteht. Ohne diese Bescheinigung bleibt die Grundbucheintragung blockiert, der Käufer wird zivilrechtlich also erst nach vollständiger Zahlung der Steuer endgültig als Eigentümer eingetragen.

Welche Kaufpreisbestandteile gehören zur Bemessungsgrundlage?

Grundlage der Grunderwerbsteuer ist grundsätzlich der gesamte Kaufpreis, allerdings nur, soweit er auf das Grundstück im zivilrechtlichen Sinne entfällt. Zubehör, das dem Grundstück nur dient, ohne selbst dessen Bestandteil zu sein, zählt nicht dazu. Der Bundesfinanzhof hat das am 3. Juni 2020 (Az. II B 54/19) am Beispiel einer mitverkauften Ladeneinrichtung bestätigt: Zubehör im Sinne des § 97 BGB fällt nicht unter den Grundstücksbegriff des § 2 Abs. 1 GrEStG, der darauf entfallende Kaufpreisanteil bleibt also außen vor. Wird im Vertrag ein gesonderter, realistischer Wert für bewegliches Inventar wie eine Einbauküche ausgewiesen, mindert dieser Anteil entsprechend die Bemessungsgrundlage. Die Finanzämter akzeptieren solche Wertangaben in der Praxis meist ohne weitere Prüfung, solange der Inventarwert eine Grenze von etwa 15 Prozent des Gesamtkaufpreises nicht überschreitet, offensichtlich überhöhte Angaben können sie dagegen korrigieren.

Bei Eigentumswohnungen gilt hierzu eine wichtige Ausnahme, die in der Praxis häufig zu Missverständnissen führt: Die anteilige Instandhaltungsrücklage darf entgegen einer früher verbreiteten Praxis nicht von der Bemessungsgrundlage abgezogen werden. Der Bundesfinanzhof hat am 16. September 2020 (Az. II R 49/17) entschieden, dass die Instandhaltungsrücklage zivilrechtlich zum Verwaltungsvermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft gehört und beim Kauf gar nicht in das Vermögen des Erwerbers übergeht. Eine vertragliche Aufteilung des Kaufpreises in einen Anteil für die Immobilie und einen separaten Anteil für die übernommene Rücklage schafft deshalb keine eigenständige, von der Grunderwerbsteuer ausgenommene Position, der komplette Kaufpreis bleibt Bemessungsgrundlage.

Was gilt bei nachträglichen Sonderwünschen an einen Bauträger?

Wer eine Immobilie von einem Bauträger im sogenannten einheitlichen Erwerbsgegenstand kauft, also Grundstück und noch zu errichtendes Gebäude aus einer Hand, muss auch auf nachträglich vereinbarte Sonderwünsche Grunderwerbsteuer zahlen, wenn diese in rechtlichem Zusammenhang mit dem ursprünglichen Vertrag stehen. Der Bundesfinanzhof hat das mit zwei Urteilen vom 30. Oktober 2024 (Az. II R 15/22 und II R 18/22) bestätigt: Auch nachträglich beauftragte und gesondert bezahlte Änderungswünsche, etwa eine hochwertigere Bodenbelag- oder Sanitärausstattung, erhöhen die Bemessungsgrundlage, wenn der Bauträger sie im Rahmen der ursprünglichen Baumaßnahme ausführt. Bauträger und Käufer müssen solche Nachträge dem Finanzamt gemeinsam als Gesamtschuldner anzeigen, die zusätzliche Steuer wird dann auf den Nachtragswert nacherhoben.

Wie lässt sich ein Grundstückskauf steuerlich rückabwickeln?

Wird ein Erwerbsvorgang rückgängig gemacht, bevor das Eigentum am Grundstück auf den Erwerber übergegangen ist, setzt das Finanzamt die Steuer nach § 16 Abs. 1 GrEStG auf Antrag nicht fest oder hebt eine bereits ergangene Festsetzung auf. Das gilt nach dem Gesetzeswortlaut in zwei Fällen: wenn die Rückgängigmachung durch Vereinbarung, durch Ausübung eines vorbehaltenen Rücktritts- oder Wiederkaufsrechts innerhalb von zwei Jahren seit der Entstehung der Steuer stattfindet, oder wenn die Vertragsbedingungen nicht erfüllt werden und der Erwerbsvorgang deshalb aufgrund eines Rechtsanspruchs rückgängig gemacht wird. Die zweite Alternative kennt keine Zwei-Jahres-Frist, sie greift also auch dann noch, wenn der vertragliche Rücktritt wegen einer Pflichtverletzung erst später erklärt wird.

Erwirbt umgekehrt der ursprüngliche Verkäufer das Grundstück zurück, entfällt nach § 16 Abs. 2 GrEStG auf Antrag die Steuer sowohl für den Rückerwerb als auch für den vorausgegangenen Erwerbsvorgang, wenn der Rückerwerb innerhalb von zwei Jahren seit der Entstehung der Steuer für das ursprüngliche Geschäft erfolgt, wenn das zugrunde liegende Rechtsgeschäft von Anfang an nichtig war, oder wenn es wegen Nichterfüllung der Vertragsbedingungen aufgrund eines Rechtsanspruchs rückgängig gemacht wird. Wird nachträglich lediglich der Kaufpreis herabgesetzt, etwa wegen eines Mangels nach § 437 BGB, senkt das Finanzamt nach § 16 Abs. 3 GrEStG auf Antrag entsprechend auch die bereits festgesetzte Steuer, ebenfalls innerhalb der Zwei-Jahres-Frist beziehungsweise bei einer Minderung nach § 437 BGB unabhängig davon. Welche steuerlichen Entlastungen aktuelle Reformen für Unternehmen sonst noch bringen, zeigt der Beitrag Wachstumschancengesetz: Was für Unternehmen 2026 noch gilt.

Rechtsstand: Juli 2026.

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