Notarielle Beurkundungspflicht beim Grundstückskauf: Was gilt nach § 311b BGB?

Ein Grundstückskaufvertrag muss nach § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB vollständig notariell beurkundet werden, sonst ist er nach § 125 BGB nichtig. Das gilt nicht nur für Kaufpreis und Grundstücksbezeichnung, sondern für alle Abreden, die nach dem Willen der Parteien Teil des Geschäfts sein sollen. Rechtsstand: Juli 2026.

Warum müssen Grundstückskaufverträge überhaupt notariell beurkundet werden?

Die notarielle Beurkundung ist eine gesetzliche Formvorschrift, die beim Immobilienkauf mehrere Zwecke gleichzeitig verfolgt. Sie soll die Vertragsparteien vor einem übereilten Grundstücksgeschäft warnen, weil eine Immobilie meist einen der größten Vermögenswerte im Leben eines Menschen darstellt. Sie sichert außerdem Rechtssicherheit im Rechtsverkehr, da der Notar den Vertragsinhalt in einer Niederschrift festhält, den Beteiligten vorliest und diese die Niederschrift ausdrücklich genehmigen und unterschreiben müssen. Schließlich stellt sie sicher, dass eine unabhängige, rechtskundige Person den Vertragsinhalt vor Abschluss prüft und die Parteien über die Tragweite ihres Geschäfts aufklärt.

Welche Abreden sind konkret beurkundungspflichtig?

Beurkundungspflichtig ist nicht nur die Hauptleistungspflicht aus § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB, also die Verpflichtung zur Eigentumsübertragung gegen Zahlung des Kaufpreises. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs erstreckt sich die Formpflicht auf sämtliche Abreden, die nach dem Willen der Parteien zum Geschäft gehören sollen, unabhängig davon, wie wichtig oder nebensächlich sie erscheinen. Dazu zählen in der Praxis häufig Vereinbarungen über Anzahlungen, die Übernahme von mitverkauftem Zubehör wie Einbauküche oder Gartenhäuschen, Nutzungsentschädigungen bei verspäteter Übergabe oder zugesagte Renovierungsarbeiten des Verkäufers vor Übergabe.

Maßgeblich ist dabei die rechtliche Verknüpfung, nicht die bloße zeitliche Nähe zum Vertragsschluss. Besteht zwischen dem Grundstückskaufvertrag und einem weiteren Vertrag eine solche Einheit und sollen beide miteinander stehen und fallen, muss auch der zweite Vertrag mitbeurkundet werden, selbst wenn er für sich genommen nicht formbedürftig wäre. So entschied das Oberlandesgericht Köln am 16. Mai 2019 (Az. 19 U 207/18), dass ein städtebaulicher Durchführungsvertrag, der den Käufer zu einer bestimmten Bebauung verpflichtet, mitbeurkundet werden musste, weil er zugleich Wirksamkeitsvoraussetzung für den Grundstückskauf war.

Eine bloße Bedingung reicht für sich genommen dagegen noch nicht aus. Der Bundesgerichtshof hat am 29. Januar 2021 (Az. V ZR 139/19) klargestellt, dass ein Grundstücksvertrag nicht schon deshalb formnichtig ist, weil seine Wirksamkeit von einem anderen, nicht beurkundeten Vertrag abhängig gemacht wird. Entscheidend ist, ob Inhalte des anderen Vertrags zum eigentlichen Gegenstand des Grundstücksgeschäfts werden sollen, eine reine Bedingung genügt dafür noch nicht.

Was passiert bei mündlichen oder zusätzlichen schriftlichen Nebenabreden?

Häufig einigen sich Verkäufer und Käufer im Gespräch vor oder nach dem Notartermin auf zusätzliche Punkte, etwa eine mündliche Zusage zur Beseitigung eines Mangels oder eine gesonderte schriftliche Vereinbarung über Möbel, die nicht in der notariellen Urkunde steht. Betrifft eine solche Nebenabrede einen Punkt, der nach dem Willen der Parteien zum Grundstücksgeschäft gehören soll, ist sie formnichtig, unabhängig davon, ob sie mündlich oder nur privatschriftlich getroffen wurde. Nach § 139 BGB kann diese Teilnichtigkeit im Zweifel sogar den gesamten Grundstückskaufvertrag erfassen, wenn die Parteien den Vertrag ohne die nichtige Nebenabrede nicht geschlossen hätten.

Dasselbe gilt für nachträgliche Vertragsänderungen, die vor der Auflassung vereinbart werden. Wird beispielsweise der Kaufpreis nach Beurkundung, aber vor der Eigentumsumschreibung, formlos angepasst, ist diese Änderung ihrerseits beurkundungsbedürftig. Wer eine wichtige Zusatzvereinbarung treffen möchte, sollte sie deshalb konsequent in eine notarielle Nachtragsurkunde aufnehmen lassen, statt sich auf eine mündliche Abrede zu verlassen.

Macht eine Schwarzgeldabrede den Grundstückskaufvertrag insgesamt nichtig?

In der Regel nein. Wird beim Notartermin ein niedrigerer Kaufpreis beurkundet als tatsächlich vereinbart, um Steuern zu sparen, und wird die Differenz zusätzlich in bar gezahlt, hat der Bundesgerichtshof am 15. März 2024 (Az. V ZR 115/22) entschieden, dass der Grundstückskaufvertrag dadurch nicht automatisch insgesamt nichtig wird. Eine Nichtigkeit kommt nur ausnahmsweise in Betracht, wenn die Steuerhinterziehungsabsicht der alleinige oder hauptsächliche Zweck des Rechtsgeschäfts ist. Das ist regelmäßig nicht der Fall, wenn beide Parteien den eigentlichen Leistungsaustausch, also Eigentumsübertragung gegen Zahlung, ernsthaft wollten und der niedrigere Beurkundungspreis nur der Verschleierung eines Teilbetrags diente.

Der Bundesgerichtshof grenzt sich damit ausdrücklich von seiner Rechtsprechung zu Werkverträgen ab: Bei einem Bauvertrag mit einer sogenannten Ohne-Rechnung-Abrede führt ein Verstoß gegen das Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetz nach § 134 BGB regelmäßig zur Nichtigkeit des gesamten Werkvertrags. Diese für den VII. Zivilsenat maßgebliche Wertung lässt sich auf Grundstückskaufverträge nicht übertragen, weil es für Grundstücksgeschäfte an einer vergleichbaren gesetzlichen Verbotsnorm fehlt und der besondere Schutzzweck des Schwarzarbeitsgesetzes, nämlich fairer Wettbewerb unter Handwerksbetrieben, hier nicht einschlägig ist. Das ändert nichts daran, dass eine Schwarzgeldabrede steuerstrafrechtlich riskant bleibt, zivilrechtlich gefährdet sie den Bestand des Kaufvertrags nach dieser Entscheidung aber nur in seltenen Ausnahmefällen.

Wie wird ein zunächst formnichtiger Vertrag doch noch wirksam?

Das Gesetz sieht für den Formmangel eine wichtige Heilungsmöglichkeit vor. Nach § 311b Abs. 1 Satz 2 BGB wird ein ohne notarielle Beurkundung geschlossener Grundstückskaufvertrag seinem ganzen Inhalt nach gültig, sobald die Auflassung, also die dingliche Einigung über den Eigentumsübergang, und die Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch erfolgt sind. Diese Heilung wirkt auf den Zeitpunkt des ursprünglichen Vertragsschlusses zurück und erfasst grundsätzlich auch beurkundungsbedürftige Nebenabreden, die zunächst formnichtig waren, sofern sie inhaltlich unverändert Teil des geheilten Geschäfts bleiben.

Bis zur Eintragung bleibt der Vertrag jedoch schwebend unwirksam, keine der Parteien kann sich vorher auf ihn berufen oder Erfüllung verlangen. Unabhängig vom Zeitpunkt der Eintragung wird parallel regelmäßig die Grunderwerbsteuer beim Immobilienkauf fällig. Erst mit der Grundbucheintragung entsteht endgültige Rechtssicherheit, weshalb Käufer den Fortgang des Grundbuchverfahrens im eigenen Interesse im Blick behalten sollten.

Was genau prüft und belehrt der Notar bei der Beurkundung?

Der Notar ist nach § 17 Abs. 1 BeurkG verpflichtet, den Willen der Beteiligten zu erforschen, den Sachverhalt zu klären, die Beteiligten über die rechtliche Tragweite des Geschäfts zu belehren und ihre Erklärungen klar und unzweideutig in der Niederschrift wiederzugeben. Er soll dabei darauf achten, dass Irrtümer und Zweifel vermieden werden und unerfahrene oder rechtlich ungewandte Beteiligte nicht benachteiligt werden.

Diese Belehrungspflicht bezieht sich auf die rechtliche Seite des Geschäfts, etwa Eigentumsverhältnisse, Belastungen im Grundbuch oder die Bedeutung der Auflassung. Sie ersetzt aber keine eigene wirtschaftliche oder bautechnische Prüfung des Kaufobjekts, der Notar bewertet weder den Kaufpreis noch prüft er den Bauzustand der Immobilie. Wer sich zusätzlich zur notariellen Belehrung über wirtschaftliche Risiken, den baulichen Zustand oder mögliche Sachmängel des Objekts absichern möchte, sollte den Kaufvertragsentwurf vor dem Notartermin anwaltlich prüfen lassen und die dafür relevanten Unterlagen selbst systematisch durchsehen.

Welche Unterlagen dafür infrage kommen, erklärt der Artikel Due Diligence beim Immobilienkauf.

Welche Folgen hat ein unwirksamer Grundstückskaufvertrag für die Parteien?

Solange die Heilung nach § 311b Abs. 1 Satz 2 BGB nicht eingetreten ist, kann aus einem formnichtigen Vertrag keine Partei Erfüllung verlangen, weder die Übereignung des Grundstücks noch die Zahlung des Kaufpreises. Wurden bereits Leistungen erbracht, etwa eine Anzahlung geleistet oder das Grundstück schon übergeben, sind diese nach den Grundsätzen der ungerechtfertigten Bereicherung rückabzuwickeln. Verlässt sich eine Partei erkennbar auf die Wirksamkeit eines formnichtigen Vertrags und wird dadurch geschädigt, kommen unter engen Voraussetzungen zusätzlich Ansprüche aus vorvertraglichem Verschulden in Betracht, etwa wenn eine Partei den Formmangel kannte und die andere bewusst im Unklaren ließ.

Häufig gestellte Fragen zur Beurkundungspflicht beim Grundstückskauf

Für eine individuelle Prüfung Ihres Grundstücksgeschäfts erreichen Sie unsere Kanzlei unter 04202 / 6 38 37 0 oder per E-Mail an info@rechtsanwaltkaufmann.de.

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