Haftung des Architekten: Wann Architekten für Baumängel geradestehen müssen

Ein Architekt haftet nach § 634 BGB, wenn seine Planung oder Bauüberwachung mangelhaft war und dadurch ein Schaden entstanden ist. Nicht jeder Baumangel fällt allerdings in seinen Verantwortungsbereich, oft trifft die Haftung vorrangig den ausführenden Bauunternehmer. Wie die Haftung im Einzelnen verteilt wird, wie lange sie nachwirkt und was ein aktuelles BGH-Urteil zur Zusammenarbeit mehrerer Fachplaner bedeutet, zeigt dieser Beitrag.

Wofür haftet der Architekt überhaupt?

Der Architektenvertrag ist ein Werkvertrag. Der Architekt schuldet nicht nur eine sorgfältige Tätigkeit, sondern ein mangelfreies Ergebnis, etwa eine funktionstaugliche Planung oder eine ordnungsgemäße Bauüberwachung. Ist das Werk mangelhaft, kann der Bauherr nach § 634 BGB Nacherfüllung verlangen, den Mangel nach vorheriger Fristsetzung selbst beseitigen lassen und die Kosten ersetzt verlangen, vom Vertrag zurücktreten oder das Honorar mindern, oder Schadensersatz beziehungsweise Ersatz vergeblicher Aufwendungen fordern.

Typische Haftungsfälle sind fehlerhafte Leistungsverzeichnisse, unzureichende statische Berechnungen oder eine mangelhafte Überwachung der Bauausführung. Entscheidend ist immer, ob der Fehler dem Architekten selbst zuzurechnen ist, etwa weil er ihn hätte erkennen müssen, oder ob die Ursache allein beim ausführenden Unternehmer liegt.

Ein Leistungsverzeichnis, das eine Brandwand fälschlich als "schwer entflammbar" statt als "nicht brennbar" beschreibt, ist ein solcher Planungsfehler, das Bauordnungsrecht verlangt für Brandwände nichtbrennbares Material. Fehlt diese genehmigungsfähige Beschreibung, kann die Baugenehmigung ins Stocken geraten oder ganz scheitern, und der Bauherr muss die betroffenen Gewerke nachträglich anders ausschreiben lassen. Ein Leistungsverzeichnis muss die Leistungen so beschreiben, dass eine Baugenehmigung auf dieser Grundlage tatsächlich erteilt werden kann, eine unzutreffende oder nicht den Technikregeln entsprechende Beschreibung ist selbst ein Planungsfehler, für den der Architekt nach § 634 Nr. 4, § 280 BGB auf Schadensersatz haftet. Das Kammergericht Berlin hat genau diesen Fall entschieden (Urteil vom 1.2.2019, 21 U 70/18): Der Architekt musste den Schaden von rund 76.000 Euro ersetzen, weil sein Leistungsverzeichnis eine nicht genehmigungsfähige Ausführung der Brandwand beschrieb.

Wie lange kann der Architekt in Anspruch genommen werden?

Mängelansprüche gegen den Architekten verjähren nach § 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB in fünf Jahren bei einem Bauwerk sowie bei Planungs- oder Überwachungsleistungen dafür. Die Frist beginnt mit der Abnahme der Architektenleistung, bei einer Beauftragung bis einschließlich Leistungsphase 9 (Objektbetreuung) grundsätzlich erst nach deren Abschluss, was die tatsächliche Haftungsdauer spürbar verlängern kann.

Hat der Architekt einen Mangel arglistig verschwiegen, gilt die regelmäßige Verjährungsfrist nach §§ 195, 199 BGB, die Verjährung tritt nach § 634a Abs. 3 BGB aber nicht vor Ablauf der fünf Jahre ein. Die fünfjährige Frist wirkt also als Mindestfrist, die im Fall arglistigen Verschweigens zugunsten des Bauherrn weiterläuft. Für Mängel am Bauwerk selbst gelten ganz ähnliche Fristen, dazu der Beitrag Baumängel Verjährung: Wie lange gilt die Gewährleistung?.

Haftet der Architekt gemeinsam mit dem Bauunternehmer?

Architekt und Bauunternehmer haften nur dann als Gesamtschuldner für denselben Mangel, wenn ihre Pflichten gleichrangig sind, also keine der beiden Pflichten der anderen bloß nachgeordnet ist. Der BGH hat das am 1. Dezember 2022 (Az. VII ZR 90/22) eingeschränkt: Übernimmt der Architekt nur die Objektüberwachung (Leistungsphase 9) und wird ihm eine Verletzung dieser vertraglich vereinbarten Überwachungspflicht vorgeworfen, besteht keine Gesamtschuld mit dem bauausführenden Unternehmer, weil die Überwachungspflicht des Architekten der Herstellungspflicht des Unternehmers nachgeordnet ist. Ein Gesamtschuldnerausgleich zwischen beiden scheidet dann aus.

Für Fehler während der eigentlichen Planungs- und Bauphasen (Leistungsphasen 1 bis 8) bleibt es dagegen regelmäßig bei der gleichrangigen Haftung, wenn Architekt und Unternehmer durch ihr jeweiliges Fehlverhalten gemeinsam zum selben Mangel beigetragen haben.

Was hat der BGH 2026 zur Koordination mehrerer Fachplaner entschieden?

Bei größeren Bauvorhaben sind oft mehrere Fachplaner gleichzeitig tätig, ein Entwurfsplaner, ein Ausführungsplaner und ein mit der Koordination beauftragter Architekt. Der BGH hat sich in einem Urteil vom 15. Januar 2026 (Az. VII ZR 119/24) mit einem Fall befasst, bei dem eine gesundheitsschädliche Teer-Abdichtungsbahn in einem Bestandsgebäude bei der Errichtung von Penthousewohnungen nicht entfernt worden war.

Der BGH stellte klar, dass die Koordination der Planungsbeiträge verschiedener Fachplaner zur Grundleistung des mit der Objektüberwachung beauftragten Architekten gehört, sie ist keine Zusatzleistung und befreit ihn nicht automatisch von der Haftung. Gleichzeitig betonte das Gericht, dass es grundsätzlich Aufgabe des Bauherrn ist, den organisatorischen Rahmen für ein Bauvorhaben mit mehreren Beteiligten zu schaffen und notwendige Entscheidungen rechtzeitig zu treffen. Versäumt der Bauherr das, kann dies über ein Mitverschulden nach § 254 BGB die Haftungsquote des Architekten mindern, sie aber nicht vollständig entfallen lassen.

Zusätzlich verschärfte der BGH die Anforderungen an die Bedenkenhinweispflicht: Ein Ausführungsplaner darf sich nicht blind auf eine fehlerhafte Entwurfsplanung verlassen, sondern muss ausdrücklich und für den jeweiligen Adressaten verständlich auf Risiken hinweisen und deren Konsequenzen benennen. Die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass diese Hinweispflicht erfüllt wurde, liegt beim Architekten selbst.

Was bewirkt das Zurückbehaltungsrecht nach § 650t BGB?

Ein verbreitetes Missverständnis ist, § 650t BGB verschaffe Architekten eine generelle Haftungsfreistellung. Das trifft nicht zu. Die Vorschrift gibt dem Architekten lediglich ein Leistungsverweigerungsrecht: Wird er wegen eines Überwachungsfehlers in Anspruch genommen, der zu einem Baumangel geführt hat, kann er seine eigene Leistung zurückhalten, solange der Bauherr dem bauausführenden Unternehmer noch keine angemessene Frist zur Nacherfüllung gesetzt und diese Frist erfolglos verstreichen lassen hat.

Das Recht greift also erst, wenn auch der Bauunternehmer für denselben Mangel haftet, und es verschiebt die Reihenfolge der Inanspruchnahme, es beseitigt die Haftung des Architekten nicht. Solche Haftungsfragen zwischen mehreren Baubeteiligten gehören zum Kernbereich von Baumängeln und Bauvertrag. Ist der Bauunternehmer insolvent oder kann er nicht vertragsgemäß nacherfüllen, kann der Bauherr den Architekten trotz § 650t BGB direkt in Anspruch nehmen. Zudem lässt sich das Recht vertraglich zulasten des Architekten abbedingen, ein Punkt, der bei der Vertragsgestaltung Beachtung verdient.

Welche Rolle spielt die HOAI bei der Haftungsfrage 2026?

Die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure regelt die Vergütung, nicht die Haftung selbst, wirkt aber mittelbar auf Haftungsfragen ein, etwa wenn es um den Umfang der beauftragten Leistungsphasen geht. Seit einem Urteil des Europäischen Gerichtshofs sind die Honorarsätze der HOAI seit Januar 2021 nicht mehr verbindlich, sondern dienen nur noch als Orientierung, Honorare lassen sich seither frei vereinbaren. Die HOAI 2021 ist weiterhin die aktuell geltende Fassung. Eine Novellierung wird vorbereitet, ein Referentenentwurf wurde für Sommer 2026 in Aussicht gestellt, ein Inkrafttreten einer neuen Fassung ist frühestens für Anfang 2027 zu erwarten. Bis dahin bleibt die klare vertragliche Abgrenzung der beauftragten Leistungsphasen der wichtigste Hebel, um Haftungsrisiken einzugrenzen.

Gilt das auch für Projektsteuerer und Projektmanager?

Bei größeren Bauvorhaben wird neben dem Architekten oft zusätzlich ein Projektsteuerer oder Projektmanager beauftragt, der Kosten, Termine und Organisation überwacht. Anders als der Architektenvertrag ist der Projektsteuerungsvertrag im BGB nicht als eigener Vertragstyp geregelt, er richtet sich je nach vereinbarten Leistungen nach Werkvertrags- oder Geschäftsbesorgungsrecht, während der Architektenvertrag als Werkvertrag den §§ 650p ff. BGB unterfällt. Wo genau die Pflichten des Projektsteuerers enden und die des bauüberwachenden Architekten beginnen, lässt sich deshalb nicht pauschal beantworten, sondern hängt von der konkreten vertraglichen Aufgabenverteilung ab.

Das OLG Celle hat das in einem Urteil vom 11. März 2020 (Az. 14 U 32/16) an einem Schimmelpilzfall verdeutlicht: Ein Projektsteuerer war neben dem Architekten mit der Überwachung von Ausführung und Ausführungsänderungen beauftragt, prüfte ein Sanierungskonzept gegen Schimmelbefall aber nicht ausreichend gegen die einschlägigen Sanierungsleitfäden. Weil die vertraglich vereinbarten Aufgaben des Projektsteuerers dieselbe Prüfungspflicht wie typische Architektenleistungen umfassten, haftete er neben dem Architekten auf Schadensersatz nach § 280 BGB. Die Pflichten des Projektsteuerers ergeben sich also allein aus dem, was die Vertragsparteien konkret vereinbart haben, nicht aus einer gesetzlich vorgegebenen Rollenverteilung.

Wie können sich Architekten gegen Haftungsrisiken absichern?

Eine vollständige Haftungsfreistellung lässt sich vertraglich kaum erreichen und wäre bei zu weiter Fassung ohnehin unwirksam. Wirksamer sind eng begrenzte, klar formulierte Haftungsbeschränkungen für konkret benannte Sachverhalte, eine ausreichende Berufshaftpflichtversicherung und eine sorgfältige Dokumentation von Bedenkenhinweisen während der Bauausführung. Bei Projekten mit mehreren Fachplanern lohnt sich zusätzlich eine klare vertragliche Regelung, wer welche Koordinationsaufgaben tatsächlich übernimmt, und eine lückenlose Dokumentation dieser Abstimmung. Eine ebenso sorgfältige Dokumentation ist entscheidend, wenn es später um die Abnahme des fertigen Bauwerks geht, siehe Bauabnahme: Rechte bei Mängeln.

Rechtsstand: Juli 2026.