Baufirma in Verzug setzen: Muster für die Mahnung bei Bauverzögerung
Bleibt der Fertigstellungstermin unerreicht, kann der Bauherr Schadensersatz verlangen, wenn die Baufirma zuvor wirksam in Verzug gesetzt wurde. Mit Muster für die Mahnung.
Gerät eine Baufirma mit der Fertigstellung in Verzug, kann der Bauherr Schadensersatz verlangen, etwa für Hotelkosten oder eine Ersatzwohnung. Voraussetzung ist, dass die Baufirma zuvor wirksam in Verzug gesetzt wurde. Rechtsstand: Juli 2026.
Wann gerät eine Baufirma automatisch in Verzug?
Ist im Bauvertrag ein fester Fertigstellungstermin vereinbart, kommt die Baufirma mit dessen Überschreitung automatisch in Verzug, eine zusätzliche Mahnung ist dann nicht erforderlich (§ 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Fehlt ein solcher Termin, muss der Bauherr die Baufirma zunächst schriftlich mahnen und zur Fertigstellung auffordern, bevor Verzug und ein daran anknüpfender Schadensersatzanspruch überhaupt entstehen können.
Wie setze ich die Baufirma in Verzug?
Die Mahnung sollte per Einschreiben erfolgen, damit sich Zugang und Datum später beweisen lassen. Sie muss die noch ausstehenden Leistungen konkret benennen und eine eindeutige Aufforderung enthalten, diese zu erbringen. Sinnvoll ist zusätzlich eine angemessene Nachfrist, nach deren Ablauf weitere Schritte wie ein Rücktritt oder eine Ersatzvornahme möglich werden. Bereits entstandene Mehrkosten, etwa für eine Interimswohnung, sollten in der Mahnung beziffert werden.
Muster: Mahnung wegen Verspätung der Bauleistungen
Sehr geehrte Damen und Herren,
Ihnen wurde am … der Auftrag erteilt, folgende Bauleistungen zu erbringen:
…
Die vereinbarte Bauzeit zur Fertigstellung der Arbeiten ist verstrichen. Ich fordere Sie hiermit ausdrücklich auf, die Arbeiten vertragsgemäß fertigzustellen.
(bei Bedarf) Hiermit setze ich Ihnen eine Nachfrist bis zum …, um die restlichen Leistungen zu erbringen.
(falls bereits Schäden eingetreten sind) Infolge der Verzögerung sind mir bereits folgende wirtschaftliche Nachteile entstanden: Hotelkosten in Höhe von …, Anmietung einer Ersatzwohnung in Höhe von …, Unterbringungskosten in Höhe von …
Bitte überweisen Sie die genannten Kosten in Höhe von … bis zum … (Datum) auf mein Konto ….
Mit freundlichen Grüßen
(Vorname, Nachname)
Welche Schäden kann ich bei Bauverzug ersetzt verlangen?
Grundlage des Anspruchs sind §§ 634 Nr. 4, 280 Abs. 1 und 2, 286 BGB. Ersatzfähig sind unter anderem Hotelkosten, zusätzliche Mietzahlungen für eine Interimswohnung, die Kosten für die Lagerung von Möbeln sowie Rechtsverfolgungskosten. ...sowie Rechtsverfolgungskosten. Eine ausführlichere Übersicht aller ersatzfähigen Kostenpositionen bei einer Bauverzögerung, samt Nachweispflichten und Vertragsstrafe, liefert der Beitrag Bauverzögerung: Welche Kosten können Bauherren geltend machen?. Steht keine gleichwertige Ersatzwohnung zur Verfügung, kann der Bauherr nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zudem eine Nutzungsausfallentschädigung verlangen: In dem entschiedenen Fall hatte ein Erwerber während der Verzögerung nur eine deutlich kleinere Ersatzwohnung zur Verfügung, obwohl die Mietkosten dafür bereits erstattet wurden. Der Bundesgerichtshof sprach ihm zusätzlich eine Entschädigung für den entgangenen Wohnkomfort zu, da die kleinere Wohnung keine spürbare Beeinträchtigung ausschloss.
Muss ich der Baufirma ein Verschulden nachweisen?
Nein, hier gilt eine für Bauherren günstige Beweislastverteilung. Die Baufirma muss selbst nachweisen, dass sie die Verzögerung nicht zu vertreten hat (§ 280 Abs. 1 Satz 2 BGB). Zu vertreten hat sie nach § 276 Abs. 1 BGB Vorsatz und Fahrlässigkeit, das Verschulden von Subunternehmern und anderen Erfüllungsgehilfen muss sie sich nach § 278 BGB zurechnen lassen. Personalmangel, Lieferengpässe oder eigene Planungsfehler entlasten die Baufirma daher in aller Regel nicht.
Was, wenn ich selbst die Verzögerung verursacht habe?
Gehen die Verzögerungen auf nachträgliche Planänderungen des Bauherrn zurück, gerät die Baufirma dadurch nicht in Verzug. ...gerät die Baufirma dadurch nicht in Verzug. Wie eine Mängelanzeige nach VOB/B rechtlich einzuordnen ist und welche Form und Wirkung sie hat, ein häufig parallel auftretendes Thema bei Bauverzögerungen, zeigt der Beitrag Mängelanzeige nach VOB/B: Form, Wirkung und Muster. Eine sorgfältige Planung vor Baubeginn und eine klare vertragliche Regelung der Leistungen beugen solchen Streitigkeiten vor. Bei der Vertragsgestaltung und bei der Einhaltung öffentlich-rechtlicher Vorgaben unterstützt ein Rechtsanwalt für Baurecht. Einen Überblick über alle Beiträge zu Baumängeln und Bauvertrag gibt die Themenseite Baumängel und Bauvertrag.
Wie lange habe ich Zeit, den Schaden geltend zu machen?
Der Schadensersatzanspruch wegen Verzugs verjährt in der regelmäßigen Frist von drei Jahren (§§ 195, 199 BGB). Die Frist beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Bauherr von den anspruchsbegründenden Umständen Kenntnis erlangt hat oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätte erlangen müssen. Nach dem Grundsatz der Schadenseinheit läuft die Frist einheitlich auch für Folgeschäden, die zu diesem Zeitpunkt bereits absehbar waren.
Rechtsstand: Juli 2026.
Häufig gestellte Fragen zur Bauverzögerung
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Die Informationen in diesem Artikel dienen allgemeinen Informationszwecken und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall.
Fragen & Antworten
Muss ich die Baufirma immer förmlich mahnen, bevor ich Schadensersatz verlangen kann?
Nur, wenn kein fester Fertigstellungstermin vereinbart wurde. Bei einem kalendermäßig bestimmten Termin tritt Verzug automatisch mit dessen Ablauf ein, eine gesonderte Mahnung ist dann nicht nötig.
Welche Kosten kann ich bei Bauverzug von der Baufirma ersetzt verlangen?
Unter anderem Hotelkosten, zusätzliche Mietzahlungen für eine Ersatzwohnung, Kosten für die Möbellagerung und Rechtsverfolgungskosten. Unter bestimmten Voraussetzungen kommt zusätzlich eine Nutzungsausfallentschädigung in Betracht.
Muss ich beweisen, dass die Baufirma die Verzögerung verschuldet hat?
Nein. Die Baufirma muss beweisen, dass sie die Verzögerung nicht zu vertreten hat. Gelingt ihr das nicht, haftet sie.
Wie lange kann ich Schadensersatz wegen Bauverzugs geltend machen?
Der Anspruch verjährt in der regelmäßigen Frist von drei Jahren ab dem Ende des Jahres, in dem er entstanden ist und Sie von den Umständen Kenntnis erlangt haben.
Hinweis: Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen rechtlichen Information und stellt keine Rechtsberatung im Einzelfall dar. Für die Beurteilung Ihrer konkreten Situation wenden Sie sich bitte direkt an Rechtsanwalt Hermann Kaufmann. Die Inanspruchnahme von Rechtsdienstleistungen setzt ein individuelles Mandatsverhältnis voraus (§ 43b BRAO).
