Baukostenobergrenze überschritten: Müssen Sie die Mehrkosten trotzdem zahlen?

Wurde mit dem Architekten eine Kostenobergrenze vereinbart und übersteigen die tatsächlichen Baukosten diesen Rahmen deutlich, müssen Bauherren die Mehrkosten in der Regel nicht allein tragen. Nach ständiger BGH-Rechtsprechung ist eine solche Kostenobergrenze eine vertragliche Beschaffenheitsvereinbarung, deren Überschreitung einen Sachmangel der Planungsleistung darstellt. Wie diese Haftung im Einzelnen funktioniert, wie sich der Schaden berechnet und was ein aktuelles Urteil dazu entscheidet, zeigt dieser Beitrag.

Wann wird eine Kostenobergrenze zur Beschaffenheitsvereinbarung?

Der Architektenvertrag ist ein Werkvertrag. Vereinbaren die Parteien bei Vertragsschluss oder im Verlauf der Planung einen Kostenrahmen oder eine feste Kostenobergrenze, wird dieser Rahmen Teil der vertraglich geschuldeten Beschaffenheit der Planungsleistung. Der BGH hat die Anforderungen daran mit Urteil vom 21. März 2013 (Az. VII ZR 230/11) deutlich abgesenkt: Selbst eine einseitig geäußerte Kostenvorstellung des Bauherrn im Rahmen der Grundlagenermittlung kann bereits zur Beschaffenheitsvereinbarung werden, wenn der Architekt ihr nicht widerspricht, und zwar auch dann, wenn keine exakte Bausumme, sondern nur eine ungefähre Kostenerwartung genannt wurde.

Der Architekt ist nach der Rechtsprechung sogar verpflichtet, von sich aus nach der Kostenvorstellung des Bauherrn zu fragen, um den wirtschaftlichen Rahmen des Projekts zu klären. Plant er ein Bauvorhaben, ohne sich verlässlich über die wirtschaftlichen Möglichkeiten seines privaten Auftraggebers zu informieren, verletzt er bereits dadurch seine vertraglichen Pflichten. Ist die Kostenobergrenze auf diese Weise Vertragsbestandteil geworden, ist die Planung mangelhaft, sobald sie ein Bauwerk vorsieht, dessen Errichtung höhere Kosten verursacht als vereinbart.

Wie berechnet sich der Schadensersatz bei einer Kostenüberschreitung?

Wird die vereinbarte Kostenobergrenze überschritten, kann der Bauherr vom Architekten Schadensersatz nach den §§ 634, 280 BGB verlangen. Die Höhe des Anspruchs bemisst sich nach einem Vermögensvergleich: Verglichen wird die tatsächliche Vermögenslage des Bauherrn mit derjenigen, die bestünde, wäre die Kostenobergrenze eingehalten worden. Der Schaden besteht damit grundsätzlich in der Differenz zwischen der vereinbarten und der tatsächlich entstandenen Bausumme.

Von diesem Differenzbetrag ist im Wege des Vorteilsausgleichs eine etwaige Werterhöhung des Gebäudes abzuziehen, die durch die Mehrkosten entstanden ist. Führen die zusätzlichen Aufwendungen zu einer entsprechenden Wertsteigerung der Immobilie, mindert das den ersatzfähigen Schaden oder kann ihn sogar vollständig entfallen lassen. In der Praxis ist gerade dieser Nachweis oft der schwierigste Teil des Verfahrens, weshalb eine sorgfältige, möglichst zeitnahe Dokumentation der Kostenentwicklung und des Bauzustands wichtig ist.

Was hat das OLG Bamberg 2025 zu einem unauflösbaren Zielkonflikt entschieden?

Das OLG Bamberg hat mit Urteil vom 2. Oktober 2025 (Az. 12 U 123/24) einen Fall entschieden, in dem die Planungsaufgabe aus einer Wettbewerbsauslobung mit funktionalen und gestalterischen Vorgaben sowie einem verbindlichen Kostenrahmen stammte. Der beauftragte Architekt konnte die geforderten planerischen Vorgaben innerhalb des vorgegebenen Budgets objektiv nicht erfüllen.

Das Gericht ordnete den vorgegebenen Kostenrahmen als vertraglich geschuldete Beschaffenheit nach § 633 Abs. 2 BGB ein und stellte klar, dass auch verbindliche, einseitige Kostenvorstellungen des Bauherrn im Sinne einer Beschaffenheitsvereinbarung beachtlich sind, selbst wenn sie keine exakte Bausummenobergrenze enthalten, unter Verweis auf die BGH-Rechtsprechung. Entscheidend war im entschiedenen Fall aber ein weiterer Punkt: Bauaufgabe und Kostenrahmen standen von Anfang an in einem nicht auflösbaren Zielkonflikt zueinander. Das OLG wertete dies als anfängliche Unmöglichkeit nach § 275 Abs. 1 BGB, nicht als bloße spätere Leistungsstörung. Die Folge: Mangels eines überhaupt erreichbaren Werkerfolgs fehlte es bereits an der Grundlage für einen Vergütungsanspruch nach § 326 Abs. 1 BGB, bereits gezahlte Honorarabschläge waren zurückzuerstatten, ohne Wertersatz für die erbrachten Teilleistungen, und zusätzlich kam ein Schadensersatzanspruch des Bauherrn in Betracht.

Was gilt bei mündlichen Vergütungsabsprachen?

Neben der Kostenobergrenze für das Bauvorhaben insgesamt stellt sich in der Praxis oft eine zweite Frage: Muss eine nur mündlich vereinbarte Vergütung für eine einzelne Leistung, etwa einen Nachtrag oder eine zusätzliche Handwerkerleistung, in voller Höhe gezahlt werden? Eine Vergütung ist nach § 632 Abs. 1 BGB bereits stillschweigend vereinbart, wenn die Herstellung des Werks den Umständen nach nur gegen Bezahlung zu erwarten ist, eine ausdrückliche Absprache über die Höhe ist dafür nicht zwingend nötig. Streiten die Parteien aber gerade über die Höhe einer mündlich zugesagten Vergütung, muss der Unternehmer beweisen, dass genau dieser Betrag vereinbart wurde. Gelingt ihm das nicht, gilt nach § 632 Abs. 2 BGB die übliche Vergütung als vereinbart, die im Streitfall vom Gericht geschätzt wird und in der Praxis häufig unter dem zunächst geforderten Preis liegt.

Bei einem laufenden Bauvertrag kommt eine weitere Besonderheit hinzu: Ordnet der Bauherr während der Ausführung eine Änderung des vereinbarten Werkerfolgs an, richtet sich die Vergütung für den dadurch entstehenden Mehr- oder Minderaufwand nach §§ 650b, 650c BGB. Der Unternehmer muss dem Bauherrn zunächst ein Angebot über die Mehrvergütung unterbreiten, einigen sich die Parteien nicht, kann der Bauherr die Änderung in Textform anordnen, die Vergütungshöhe bemisst sich dann nach den tatsächlich erforderlichen Kosten mit angemessenen Zuschlägen. Diese Nachtragsregeln gelten spezifisch für Bauverträge und lassen sich nicht unbesehen auf jede mündliche Handwerkerabsprache übertragen, für einfache Werkverträge außerhalb des Bauvertragsrechts bleibt es bei der allgemeinen Beweisregel aus § 632 BGB.

Darf der Architekt mehr Honorar verlangen als vereinbart (HOAI-Mindestsätze)?

Eine dritte Fallgruppe verläuft umgekehrt zu den beiden vorigen: Hier verlangt nicht der Bauherr Schadensersatz wegen zu hoher Kosten, sondern der Architekt oder Ingenieur fordert nachträglich mehr Honorar, als im Vertrag vereinbart wurde, weil die Parteien ein Pauschalhonorar unterhalb der früheren HOAI-Mindestsätze abgesprochen hatten. Diese sogenannte Aufstockungsklage betrifft ausschließlich Verträge, die vor dem 1. Januar 2021 geschlossen wurden.

Bis 2021 legte die HOAI verbindliche Mindest- und Höchstsätze für Planungsleistungen fest, von denen Verträge nur in engen Ausnahmefällen abweichen durften. Der EuGH entschied am 4. Juli 2019 (Rs. C-377/17), dass diese verbindlichen Preisspannen gegen die europäische Dienstleistungsrichtlinie verstoßen, weil sie in unzulässiger Weise die Berufsausübungsfreiheit einschränken. Der Gesetzgeber reagierte mit der HOAI 2021: Seither sind alle Honorartafeln nur noch unverbindliche Orientierungswerte, eine freie Preisvereinbarung ist uneingeschränkt möglich, Aufstockungsklagen wegen unterschrittener Mindestsätze sind für neue Verträge damit ausgeschlossen.

Für Altverträge aus der Zeit vor 2021 bestand nach dem EuGH-Urteil zunächst Unsicherheit, ob deutsche Gerichte die verbindlichen Mindestsätze zwischen Privatpersonen überhaupt noch anwenden durften. Der BGH hatte genau diese Frage dem EuGH vorgelegt (Vorlagebeschluss vom 14.5.2020, Az. VII ZR 174/19). Der EuGH antwortete am 18. Januar 2022 (Rs. C-261/20), dass eine EU-Richtlinie anders als eine Verordnung keine unmittelbare Wirkung zwischen Privatpersonen entfaltet und deutsche Gerichte deshalb nicht verpflichtet sind, die Mindestsatzregelung in einem laufenden Zivilprozess zwischen Privaten unangewendet zu lassen. Der BGH zog daraus in seinem Endurteil vom 2. Juni 2022 (ebenfalls Az. VII ZR 174/19) die Konsequenz: Eine Honorarvereinbarung, die unterhalb der damals verbindlichen HOAI-Mindestsätze lag, bleibt für Altverträge grundsätzlich unwirksam, der Planer kann die Differenz zum Mindestsatz nachfordern.

In der Praxis spielen Aufstockungsklagen wegen unterschrittener Mindestsätze bei neuen Verträgen seit 2021 keine Rolle mehr, da es schlicht keine verbindlichen Mindestsätze mehr gibt, die unterschritten werden könnten. Bei Altverträgen aus der Zeit vor 2021 sind Klagen dagegen weiterhin möglich und je nach Vertragsgestaltung im Einzelfall erfolgversprechend, wobei seit dem BGH-Endurteil aus 2022 eine gewisse Zahl solcher Verfahren bereits abschließend geklärt sein dürfte.

Wie unterscheidet sich dieser Fall von der allgemeinen Architektenhaftung?

Die Frage der Kostenobergrenze ist ein Sonderfall innerhalb der allgemeinen Architektenhaftung nach § 634 BGB, betrifft aber einen eigenen Aspekt. Bei der allgemeinen Architektenhaftung geht es meist um technische Planungs- oder Überwachungsfehler, etwa eine fehlerhafte statische Berechnung oder eine mangelhafte Bauüberwachung, wie sie im Beitrag Haftung des Architekten: Wann Architekten für Baumängel geradestehen müssen ausführlich behandelt werden, einschließlich Verjährung, Gesamtschuld mit dem Bauunternehmer und der Koordinationspflicht bei mehreren Fachplanern. Bei der Kostenobergrenze steht dagegen nicht die technische Qualität der Planung im Vordergrund, sondern die Einhaltung eines wirtschaftlichen Rahmens, den der Bauherr für das Projekt vorgegeben hat.

Beide Haftungsstränge können sich in der Praxis überschneiden, etwa wenn eine mangelhafte Kostenermittlung zugleich Ausdruck einer allgemeinen Sorgfaltspflichtverletzung ist. Die Verjährungsfristen richten sich in beiden Fällen nach § 634a BGB und betragen bei Bauwerken regelmäßig fünf Jahre ab Abnahme der jeweiligen Architektenleistung. ...fünf Jahre ab Abnahme der jeweiligen Architektenleistung. Wie diese Fünfjahresfrist im Detail berechnet wird und was bei Arglist des Unternehmers gilt, erklärt der Beitrag Baumängel Verjährung: Wie lange gilt die Gewährleistung?.

Was sollten Bauherren bei einer Kostenüberschreitung tun?

Bauherren, deren Baukosten die vereinbarte Obergrenze überschreiten, sollten zunächst prüfen, ob und wie die Kostenobergrenze ursprünglich vereinbart oder zumindest als Kostenvorstellung kommuniziert wurde, etwa durch E-Mails, Protokolle oder Planungsunterlagen. Anschließend lohnt sich eine Aufstellung der Mehrkosten im Vergleich zur vereinbarten Bausumme sowie eine Einschätzung, ob die Mehrkosten zu einer messbaren Wertsteigerung des Gebäudes geführt haben. ...zu einer messbaren Wertsteigerung des Gebäudes geführt haben. Einen Überblick über alle Beiträge zu Baumängeln und Bauvertrag gibt die Themenseite Baumängel und Bauvertrag. Auf dieser Grundlage lässt sich einschätzen, ob und in welcher Höhe ein Schadensersatzanspruch gegen den Architekten besteht.

Rechtsstand: Juli 2026.