Pfusch am Bau: Wer haftet für Baumängel?

Für Pfusch am Bau haftet in erster Linie Ihr direkter Vertragspartner, meist der Bauunternehmer oder Generalunternehmer, und zwar auch dann, wenn er die Arbeiten an einen Subunternehmer weitergegeben hat. Daneben kommen je nach Fehlerquelle der Architekt für Planungs- und Überwachungsfehler sowie der Bauträger für das gesamte schlüsselfertige Objekt in Betracht. Wer von mehreren Beteiligten haftet, hängt davon ab, wessen Pflichtverletzung den Mangel verursacht hat, oft haften mehrere Beteiligte nebeneinander.

Wer ist bei Baumängeln überhaupt Ihr Ansprechpartner?

Ausgangspunkt ist immer Ihr Vertrag. Ausgangspunkt ist, wie unser Überblick zu Baumängeln und Bauvertragsrecht zeigt, immer Ihr Vertrag. Beim klassischen Bauvertrag nach § 631 BGB schuldet Ihnen der Unternehmer nicht nur eine Tätigkeit, sondern ein mangelfreies Werk. Ist das Bauwerk mangelhaft, richten sich Ihre Ansprüche zunächst gegen denjenigen, mit dem Sie den Vertrag geschlossen haben, unabhängig davon, wer die Arbeiten tatsächlich ausgeführt hat.

Das bedeutet: Haben Sie mit einem Generalunternehmer kontrahiert, ist er Ihr alleiniger Ansprechpartner für sämtliche Mängel am Bauwerk, selbst wenn er Teilgewerke an Subunternehmer vergeben hat. Erst im Innenverhältnis zwischen Generalunternehmer und Subunternehmer klärt sich, wer die Kosten letztlich trägt, das betrifft Sie als Bauherr nicht.

Haftet der Bauunternehmer auch für Fehler seiner Subunternehmer?

Ja. Nach § 278 BGB muss sich der Bauunternehmer das Verschulden seiner Erfüllungsgehilfen, also auch beauftragter Subunternehmer, in gleichem Umfang zurechnen lassen wie eigenes Verschulden. Für Sie als Bauherr spielt es damit keine Rolle, ob der Bauunternehmer den mangelhaften Estrich selbst verlegt oder eine Fachfirma damit beauftragt hat, er haftet in beiden Fällen gleichermaßen nach § 634 BGB.

Der Bauunternehmer kann sich intern beim Subunternehmer schadlos halten, wenn dessen Werkleistung tatsächlich mangelhaft war. Diesen Ausgleich müssen Sie als Bauherr aber nicht selbst betreiben, das ist Sache der beteiligten Unternehmen untereinander.

Haftet ein Handwerker auch, wenn der Mangel auf der Vorleistung eines anderen Gewerks beruht?

Unter Handwerkern hält sich hartnäckig die Vorstellung, wer selbst fehlerfrei arbeitet, hafte nicht für Schäden, die aus der mangelhaften Vorleistung eines anderen Gewerks entstehen, etwa wenn ein schräg verlegter Estrich dazu führt, dass die später verlegten Fliesen reißen. Das greift zu kurz. Jeder Auftragnehmer trifft vor Beginn seiner eigenen Arbeiten eine Prüf- und Hinweispflicht gegenüber der Vorleistung, auf der seine Leistung aufbaut, sie folgt aus Treu und Glauben (§ 242 BGB) und ist bei VOB/B-Verträgen zusätzlich in § 4 Abs. 3 VOB/B ausdrücklich geregelt. Er muss die Vorleistung darauf prüfen, ob sie eine geeignete Grundlage für sein eigenes Werk bildet, nicht aber, ob sie insgesamt mangelfrei ist.

Stellt der Handwerker fest oder hätte er bei der gebotenen Prüfung erkennen müssen, dass die Vorleistung als Grundlage für seine Arbeit ungeeignet ist, muss er Sie als Auftraggeber unverzüglich, möglichst schriftlich, auf seine Bedenken hinweisen. Unterlässt er diesen Hinweis und führt seine Arbeit trotzdem aus, haftet er Ihnen gegenüber für den daraus entstehenden Mangel selbst, auch wenn die eigentliche Ursache in der Vorleistung des anderen Unternehmens liegt. Der Bedenkenhinweis befreit ihn von der Mängelhaftung nur, wenn er ihn tatsächlich erklärt hat, die Beweislast dafür trägt der Handwerker. Ihr Anspruch gegen das Unternehmen, das die fehlerhafte Vorleistung erbracht hat, bleibt davon unabhängig bestehen, hier haften Ihnen gegenüber praktisch häufig beide Unternehmen nebeneinander.

Wann haftet der Architekt statt oder neben dem Bauunternehmer?

Der Architekt haftet nach § 634 BGB eigenständig, wenn der Mangel auf einem Planungsfehler oder einem Fehler bei der Bauüberwachung beruht, den Architekt und Bauunternehmer treffen dabei unterschiedliche Pflichtenkreise. Typische Beispiele sind eine fehlerhafte statische Berechnung, ein unzureichendes Leistungsverzeichnis oder eine mangelhafte Überwachung der Ausführung.

Architekt und Bauunternehmer haften nur dann gemeinsam als Gesamtschuldner für denselben Mangel, wenn ihre jeweiligen Pflichten gleichrangig sind. Beschränkt sich die Beauftragung des Architekten auf die reine Objektüberwachung, ist seine Pflicht der Herstellungspflicht des Bauunternehmers nachgeordnet, in diesem Fall besteht keine Gesamtschuld. Die genaue Abgrenzung und die aktuelle Rechtsprechung dazu erklärt der ausführliche Beitrag zur Haftung des Architekten.

Wer haftet, wenn Sie schlüsselfertig von einem Bauträger gekauft haben?

Beim Bauträgervertrag, der neben Grundstückskauf und Bauleistung häufig als gemischter Vertrag ausgestaltet ist, ist der Bauträger Ihr alleiniger Vertragspartner für das gesamte Objekt. Er haftet Ihnen gegenüber für sämtliche Mängel am Gebäude nach werkvertraglichen Grundsätzen, unabhängig davon, welches der von ihm beauftragten Bauunternehmen den konkreten Mangel verursacht hat.

Das gilt auch für Planungs- und Koordinationsfehler zwischen den verschiedenen am Bau beteiligten Firmen, denn diese Koordination ist Aufgabe des Bauträgers oder des von ihm beauftragten Architekten. Wird der Bauträger insolvent, kann sich Ihre Durchsetzung erheblich erschweren, weshalb Sie Zahlungen nach der Makler- und Bauträgerverordnung nur nach dem vereinbarten Baufortschritt leisten sollten.

Was bedeutet Gesamtschuld konkret für Ihre Ansprüche?

Haften mehrere Beteiligte, etwa Bauunternehmer und Architekt, gleichrangig für denselben Mangel, liegt eine Gesamtschuld nach § 421 BGB vor. Das bedeutet für Sie als Gläubiger einen erheblichen Vorteil: Sie können die vollständige Leistung nach Ihrer Wahl von jedem der Schuldner ganz oder teilweise verlangen, müssen sich also nicht selbst um die Aufteilung der Verantwortung kümmern.

Erst im Innenverhältnis der Gesamtschuldner untereinander findet nach § 426 BGB der Ausgleich statt. Zahlt einer der Schuldner mehr als seinen eigentlichen Anteil, kann er von den übrigen anteilige Erstattung verlangen, die Forderung gegen die übrigen geht dabei kraft Gesetzes auf ihn über. Diesen internen Streit müssen Sie als Bauherr nicht führen, er bleibt Sache der Gesamtschuldner.

Welche Rechte haben Sie konkret gegen den oder die Haftenden?

§ 634 BGB gibt Ihnen ein abgestuftes Rechtesystem an die Hand. Zunächst können Sie Nacherfüllung verlangen, also die Beseitigung des Mangels oder die Neuherstellung des Werks. Bleibt eine gesetzte Frist zur Nacherfüllung erfolglos, können Sie den Mangel selbst beseitigen lassen und die dafür erforderlichen Kosten ersetzt verlangen, vom Vertrag zurücktreten oder die Vergütung mindern, oder Schadensersatz beziehungsweise Ersatz vergeblicher Aufwendungen fordern.

Welches dieser Rechte für Sie sinnvoll ist, hängt vom Einzelfall ab. Bei kleineren, behebbaren Mängeln bietet sich meist die Selbstvornahme mit Kostenerstattung an, bei gravierenden Mängeln, die den vertraglich geschuldeten Erfolg insgesamt infrage stellen, kann der Rücktritt die bessere Wahl sein. Schadensersatz kommt zusätzlich in Betracht, wenn Ihnen durch den Mangel ein Folgeschaden entstanden ist, etwa Kosten für ein Gutachten oder einen Mietausfall während der Nachbesserung.

Wie lange können Sie die Haftenden noch in Anspruch nehmen?

Für Bauwerke sowie für Planungs- und Überwachungsleistungen dafür beträgt die Verjährungsfrist nach § 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB fünf Jahre ab der Abnahme. Diese Frist gilt unabhängig davon, ob Sie gegen den Bauunternehmer, den Architekten oder den Bauträger vorgehen, jeweils gerechnet ab der Abnahme der jeweiligen Leistung.

Wurde der Mangel arglistig verschwiegen, gilt statt der Fünfjahresfrist zwar grundsätzlich die regelmäßige Verjährung, sie tritt aber nach § 634a Abs. 3 BGB nicht vor Ablauf der fünf Jahre ein. Gerade bei Pfusch am Bau, der oft erst nach Jahren als Feuchtigkeitsschaden oder Rissbildung sichtbar wird, lohnt sich deshalb eine frühzeitige Prüfung, wann genau die jeweilige Abnahme stattgefunden hat und welche Frist für welchen Haftenden noch läuft. Wie sich die Verjährung im Einzelnen berechnet und welche Gewährleistungsfristen für unterschiedliche Bauleistungen gelten, vertieft der Beitrag zu Baumängel-Verjährung und Gewährleistung.

Fundament abgesackt, was tun? Haftet der Bauunternehmer auch bei einem Baugrundrisiko?

Ja, in aller Regel schon. Unter Bauunternehmern hält sich hartnäckig die Annahme, ein nicht erkennbares Tragfähigkeitsproblem im Baugrund befreie sie von der Haftung für ein abgesacktes Fundament, das der Bauherr dann selbst bezahlen müsse. Das trifft so nicht zu. Die werkvertragliche Mängelhaftung nach § 634 BGB besteht auch dann fort, wenn die Absenkung auf einem Baugrundrisiko beruht, das für den Bauunternehmer im Vorfeld nicht erkennbar war. Er schuldet ein funktionstaugliches Fundament, unabhängig davon, welche Bodenverhältnisse er dafür bewältigen muss.

Eine Ausnahme von dieser Haftung kommt nur in engen Grenzen in Betracht: etwa wenn keine Bodenuntersuchung stattgefunden hat, obwohl sie geboten gewesen wäre, oder wenn ein eingeholtes Baugrundgutachten selbst fehlerhaft war, dann verlagert sich die Haftung tendenziell auf den Ersteller des Gutachtens. Beobachten Sie eine Absenkung erst nach Fertigstellung, sollten Sie den Zustand zeitnah dokumentieren und den Bauunternehmer schriftlich zur Nachbesserung nach § 634 Nr. 1 BGB auffordern, statt sich vorschnell auf eine Kostenbeteiligung einzulassen.

Entfällt die Haftung, wenn am Bau schwarzgearbeitet wurde?

Hier muss man zwei Fallgruppen sauber trennen. War Ihr eigener Vertrag mit dem Unternehmer selbst auf Schwarzarbeit angelegt, haben Sie beispielsweise eine Ohne-Rechnung-Abrede getroffen, um Umsatzsteuer zu sparen, ist dieser Werkvertrag nach § 134 BGB in Verbindung mit § 1 Abs. 2 Nr. 2 SchwarzArbG insgesamt nichtig. Der Bundesgerichtshof hat das bereits 2013 klargestellt, in diesem Fall bestehen weder Mängelrechte noch ein Vergütungsanspruch, beide Seiten gehen bei einer solchen Abrede bewusst dieses Risiko ein (BGH, Urteil vom 1.8.2013, Az. VII ZR 6/13).

Anders liegt der Fall, wenn Sie ein bereits bebautes Grundstück kaufen und sich erst nachträglich herausstellt, dass der Voreigentümer beim Bau schwarzarbeitende Firmen beauftragt hatte. Der Bundesgerichtshof hat 2021 entschieden, dass ein Grundstück nicht allein deshalb als mangelhaft gilt, weil bei der Errichtung des Gebäudes gegen das Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetz verstoßen wurde. Der Verstoß betrifft das Geschäftsgebaren von Verkäufer und beauftragtem Unternehmen, nicht den Zustand des Grundstücks selbst, ein davon unabhängiger Sachmangel muss deshalb gesondert nachgewiesen werden (BGH, Urteil vom 28.5.2021, Az. V ZR 24/20). Auch ein vertraglich vereinbarter Gewährleistungsausschluss bleibt in diesem Fall wirksam, solange der Verkäufer den eigentlichen Mangel nicht arglistig verschwiegen hat, allein die Schwarzarbeit begründet noch kein arglistiges Verschweigen.

Rechtsstand: Juli 2026.