Grenzbebauung und Abstandsflächen: Wann muss der Nachbar zustimmen?
Wer an der Grundstücksgrenze baut, muss die landesrechtlichen Abstandsflächen einhalten. Verstößt aber auch der klagende Nachbar selbst dagegen, kann er sich nach ständiger Rechtsprechung nicht auf den fremden Verstoß berufen.
Wer an der Grundstücksgrenze bauen will, muss die landesrechtlich vorgeschriebenen Abstandsflächen einhalten, in Niedersachsen geregelt in § 5 NBauO. Verstößt aber auch der Nachbar, der sich gegen das Bauvorhaben wehrt, selbst in vergleichbarer Weise gegen das Abstandsrecht, kann er sich nach der Rechtsprechung nicht auf den fremden Verstoß berufen. Rechtsstand: Juli 2026.
Was regeln Abstandsflächen bei der Grenzbebauung?
Abstandsflächen sind in Deutschland Sache der Bundesländer und in den jeweiligen Landesbauordnungen geregelt, nicht bundeseinheitlich im Baugesetzbuch. Sie legen fest, welchen Mindestabstand ein Gebäude zur Grundstücksgrenze einhalten muss. Der Zweck ist vor allem, ausreichend Belichtung, Belüftung und Besonnung für die Nachbargrundstücke sowie einen Mindestbrandschutzabstand sicherzustellen.
In Niedersachsen, wo die Kanzlei ihren Sitz in Achim hat, regelt § 5 der Niedersächsischen Bauordnung (NBauO) die Grenzabstände. Die Vorschrift wurde durch das Gesetz zur Änderung der Niedersächsischen Bauordnung vom 18.6.2024 (Nds. GVBl. 2024 Nr. 51) novelliert, die Neufassung gilt seit dem 1.7.2024. Seither beträgt das Regelmaß der Abstandsfläche 0,4 H der Wandhöhe, mindestens jedoch 3 Meter, zuvor galten 0,5 H. Für Gewerbe- und Industriegebiete sowie für Windenergieanlagen gelten reduzierte Werte von 0,2 H. [unverifiziert, prüfen: exakte Übergangsregelung für vor dem 1.7.2024 genehmigte Bestandsbauten je Einzelfall bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde erfragen]
| Wandhöhe (H) | Abstandsfläche seit 1.7.2024 | Abstandsfläche bis 30.6.2024 |
|---|---|---|
| Allgemeines Baugebiet | 0,4 H, mindestens 3 m | 0,5 H, mindestens 3 m |
| Gewerbe-/Industriegebiet | 0,2 H | 0,25 H |
Muss der Nachbar der Unterschreitung der Abstandsfläche zustimmen?
Grundsätzlich muss ein Bauvorhaben die vorgeschriebene Abstandsfläche auf dem eigenen Grundstück einhalten. Reicht der Platz nicht aus oder soll bewusst näher an der Grenze gebaut werden, kann die Bauaufsichtsbehörde eine Abweichung zulassen, wenn der betroffene Nachbar zustimmt. Diese Zustimmung wird häufig formlos erteilt, entfaltet rechtliche Bindungswirkung für spätere Grundstückseigentümer aber nur, wenn sie als Baulast im Baulastenverzeichnis eingetragen wird. Eine rein mündliche oder privatschriftliche Zustimmung bindet in der Regel nur den zustimmenden Nachbarn selbst, nicht dessen Rechtsnachfolger. Solche formalen Fragen sollten idealerweise schon vor dem Kauf geprüft werden, etwa im Rahmen einer Due Diligence beim Immobilienkauf.
Ob der Nachbar die Zustimmung verweigern darf, hängt vom Einzelfall ab. Ein genereller Anspruch auf Zustimmung besteht nicht, ebenso wenig aber ein Recht, die Zustimmung willkürlich zu verweigern, wenn das Vorhaben die übrigen Anforderungen erfüllt und keine schutzwürdigen Interessen des Nachbarn beeinträchtigt sind. Verweigert der Nachbar die Zustimmung, kann die Behörde die Abweichung im Einzelfall auch ohne sie zulassen, wenn die öffentlichen Belange gewahrt bleiben, der Nachbar dann aber gegen die Baugenehmigung vorgehen.
Was gilt, wenn beide Nachbarn gegen das Abstandsflächenrecht verstoßen?
Eine praktisch häufige Konstellation: Beide benachbarten Gebäude wurden zu unterschiedlichen Zeiten errichtet, keines hält den vollen Abstand zur gemeinsamen Grenze ein, die Abstandsflächen überdecken sich gegenseitig. Wer vor dem Kauf eines Grundstücks eine solche Bebauungssituation übersieht, kann sich später mit versteckten Mängeln konfrontiert sehen, siehe Versteckte Mängel beim Hauskauf: Welche Ansprüche haben Käufer nach dem Kauf?. Mit genau dieser Frage befasste sich das Oberverwaltungsgericht Münster.
Was hat das OVG Münster entschieden?
Das Oberverwaltungsgericht Münster hat mit Beschluss vom 18.6.2020 (Az. 7 A 1510/18) entschieden, dass ein Grundstückseigentümer die Rücknahme der Baugenehmigung seines Nachbarn nicht verlangen kann, wenn er selbst in vergleichbarer Weise gegen das Abstandsflächenrecht verstößt. Im entschiedenen Fall verfügte der Kläger über einen mehrgeschossigen Bestandsbau, der die erforderlichen Abstände zur Grenze ebenfalls nicht einhielt, sodass sich die Abstandsflächen beider Grundstücke überschnitten. Das Gericht bestätigte zwar den Abstandsflächenverstoß des genehmigten Neubaus, wies die Klage aber dennoch ab.
Das Gericht begründete dies mit dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB): Wer selbst in vergleichbarem Umfang gegen das Abstandsrecht verstößt, handelt rechtsmissbräuchlich, wenn er sich gleichzeitig auf den identischen Verstoß des Nachbarn beruft, um dessen Baugenehmigung anzugreifen. Für die Vergleichbarkeit ist nach dem Beschluss der aktuelle bauliche Zustand maßgeblich, nicht, ob der eigene Altbestand seinerzeit rechtmäßig errichtet wurde.
Welche Ansprüche bleiben bei einem tatsächlichen Abstandsflächenverstoß?
Liegt kein vergleichbarer Gegenverstoß vor und hält ein Bauvorhaben die vorgeschriebene Abstandsfläche nicht ein, stehen dem betroffenen Nachbarn grundsätzlich zwei Wege offen:
- Öffentlich-rechtlich: Klage gegen die Baugenehmigung, sofern die Abstandsflächenvorschrift nachbarschützend ist, was für die Grenzabstandsregeln der Landesbauordnungen regelmäßig der Fall ist.
- Zivilrechtlich: Beseitigungsanspruch nach § 1004 BGB gegen den bereits errichteten, rechtswidrigen Grenzbau, unabhängig vom Bestand einer Baugenehmigung. Die Baugenehmigung vermittelt nach ständiger Rechtsprechung nur Bestandsschutz im Verhältnis zur Behörde, das zivilrechtliche Verhältnis zwischen den Nachbarn bleibt davon grundsätzlich unberührt. Fragen wie diese zum Verhältnis zwischen öffentlichem Baurecht und privatem Nachbarrecht sind typisch für den Immobilienkauf.
Beide Wege setzen einen tatsächlichen, nicht durch eigenes vergleichbares Fehlverhalten kompensierten Verstoß voraus.
Kontaktieren Sie unsere Kanzlei unter 04202 / 6 38 37 0 oder per E-Mail an info@rechtsanwaltkaufmann.de, wenn Sie Fragen zu einer konkreten Grenzbebauung haben.
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Die Informationen in diesem Artikel dienen allgemeinen Informationszwecken und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall.
Fragen & Antworten
Kann der Nachbar die Zustimmung zur Grenzbebauung verweigern?
Ein genereller Anspruch auf die Zustimmung besteht nicht, ebenso wenig ein Recht, sie willkürlich zu verweigern. Erfüllt das Vorhaben die übrigen baurechtlichen Anforderungen und sind keine schutzwürdigen Interessen des Nachbarn beeinträchtigt, kann die Bauaufsichtsbehörde eine Abweichung im Einzelfall auch ohne Zustimmung zulassen.
Wie groß muss der Abstand zur Grundstücksgrenze in Niedersachsen sein?
Seit der Novelle der NBauO zum 1.7.2024 beträgt das Regelmaß nach § 5 NBauO 0,4 H der Wandhöhe, mindestens jedoch 3 Meter. In Gewerbe- und Industriegebieten sowie bei Windenergieanlagen gelten reduzierte Werte.
Was passiert, wenn beide Nachbarn gegen die Abstandsflächen verstoßen?
Nach dem Beschluss des OVG Münster vom 18.6.2020 (Az. 7 A 1510/18) kann sich ein Grundstückseigentümer nicht auf den Abstandsflächenverstoß seines Nachbarn berufen, wenn er selbst in vergleichbarer Weise dagegen verstößt. Das wäre eine unzulässige Rechtsausübung nach Treu und Glauben.
Heilt eine Baugenehmigung den Verstoß gegen Abstandsflächen im Verhältnis zum Nachbarn?
Nein. Die Baugenehmigung vermittelt nur Bestandsschutz gegenüber der Behörde. Der zivilrechtliche Beseitigungsanspruch aus § 1004 BGB zwischen den Nachbarn besteht davon unabhängig fort, sofern kein vergleichbarer Gegenverstoß vorliegt.
Bindet eine formlose Zustimmung zur Abstandsflächen-Unterschreitung auch den nächsten Eigentümer?
In der Regel nicht. Eine formlose Zustimmung wirkt meist nur zwischen den beteiligten Personen. Rechtliche Bindungswirkung für Rechtsnachfolger entsteht erst durch Eintragung als Baulast im Baulastenverzeichnis.
Hinweis: Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen rechtlichen Information und stellt keine Rechtsberatung im Einzelfall dar. Für die Beurteilung Ihrer konkreten Situation wenden Sie sich bitte direkt an Rechtsanwalt Hermann Kaufmann. Die Inanspruchnahme von Rechtsdienstleistungen setzt ein individuelles Mandatsverhältnis voraus (§ 43b BRAO).
